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松江小昆山镇项目 可行性分析报告 目录 项目概况 客户定位 养老用地的产品设想 产品定位 产品建议 客户定位 居住用地的产品设想 产品定位 产品建议 经济测算 项目概况 佘山 旅游风景区 松江新城 项目地处松江新城西面松江科技园区项目南面是沪杭高速 北面是沪青平高速紧邻A30 项目概况 项目总体规划700亩其中200亩为旅游服务设施用地500亩为居住用地容积率0.5 项目前提： 项目综合容积率为0.5，位于松江大学城西面，周边自然 环境较好，道路交通便利 思考一：养老用地规划做什么？ 思考二：居住用地规划做什么？ 思考三：如何实现价值最大化？ 对于养老用地的设想 对于养老用地的设想 国外高端养老产业非常普及，并且可作为一个盈利项目在可持续经营， 因此，对本案有很好的借鉴作用 在美国，社会养老非常发达，人们普遍接受养老社区的方式 社会养老＞家庭养老 发达的市 完善的社 社会文化 房地产开 场经济， 会保障体 背景，宗 发市场成 橄榄型的 系，老人 族观念淡 熟，政府 社会收入 可以通过 漠，父母 通过财政 结构，有 社会保险、 与儿女间 手段引导 大量的中 医疗照顾 的经济联 开发商和 产阶级人 计划等领 系弱，且 运营商， 群支撑银 到养老金 征收高额 提供政策 发经济的 的遗产税 扶持 老年公寓的传统入住方式是最初交纳约12.5万元的入住费，然后每月再交纳租金。过世的租户可以返还80%的入住费，或者根据居住的月数返还相应的金额。 8 对于养老用地的设想 养老方式和养老社区类型 独立生活 辅助生活 深度辅助 生活 辅助医疗 … 独立辅助 医疗生活  社区 – 老年公寓 – 老年聚集住宅 – 活跃老年社区 – 辅助生活区 – 居民照料区 – 特殊照顾型住宅… – 疗养院，护理院 – 持续关怀退休社 区  经营方式/提供服务 ... ，老年公寓和老年聚集 给55岁以上的老年人， 独立的房子构成； – ， 许可。 – 这种生活方式的资金来源个人资金、社会保险收入补充、长期照料保险，有些州有医疗补助； – 有服务项目的居民住宅，提供社区服务和日常生活服务，一般要持有州政府的许可执照经营。 … – 针对老年痴呆症患者，提供很多的日常生活照顾，提供较多的社区生活服务和医疗服务。老年人们可以参与的社区活动是受到限制的。 – 配备医疗设施和专业人员，必须满足联邦要求及州政府执照标准。 – 护理院资金支付来源有私人资金、医疗补助、长期照料保险，绝大多数护理院参加了医疗补助和医疗保险项目； – 配备医疗设施和专业人员，必须满足联邦要求及州政府执照标准。 付生活开销； 住房、活动、服务、 社区需要州政府的许 9 养老社区类型 对于养老用地的设想 老 人 身 体 健 养院 康 （Nursing 状 Homes） 况 特殊照顾型住宅 （Alzheimer’s Care ） 生活辅助住宅（Assisted Living）、 独立生活住宅 （Independent Living）  临终关怀 ——失去健康 辅助医疗生活——需要医疗服务 深度辅助生活——部分失去健康 辅助生活 ——部分失去健康 独立生活 ——健康老人 提供服务的深度 10 对于养老用地的设想 美国养老产业链条 美国住房和城市建设部（HUD）房地产投资信贷（REITs） 社会保障部门 养老、医疗保险 金融机构 各类保险基金 金融机构 融资服务、资金支持、政策扶 社会保障、提供保险和倒按揭服 持 务 投资 出售出租 出租房产 投资商 开发商 运营商 养老人群 定制化生 提供服 产 务 ? 房地产金融服务 ? 负责养老设施 ? 为养老人群提 ?根据个人经济实 主体 的开发建设 供生活或医疗服 力、健康状况以 务 及享受保险情况 ?HUD为养老设施 ?规划建设过程 入住不同社区 建设提供优惠的 要有后期运营 ?负责社区的销 政策性贷款 团队的介入 售、运营、维护 等 11 美国养老地产得到政府支持 对于养老用地的设想 政府给予养老地产开发商和运营商税收优惠、条件很好的贷款，通过资质证书和证明信等规范行业准入条件 特别是对失去部分生活能力和身患重病的老年人，养老社区大部分靠政府资金运作，属于一种社会福利性质的机构。 美国的房地 产市场运作 相对规范， 利润空间不 大，政府减 税等措施可 以很好的引 导开发商进 行养老地产 的开发  政府政策扶持 规范的房 地产市场 养老产业  在养老人群入住养老社区的资金来源中，社会 政府和各类 保险资金占 医疗、保险、金 了大多数。融业体系健全 各行业和养 老地产密切 配合，形成 了相互咬合 的产业链 文化背景 美国人独立性强，西方文化背景使得老年社区拥有较大的市场空间。 美国养老产业是市场化和社会福利结合的产物，除了多行业交叉协调外，政府起到了重