武汉巴黎豪庭光谷中心地产项目营销推广提案.docxVIP

巴黎豪庭营销推广提案 武汉 xxx 代理机构 二 00 七年十一月 — 1 — 目 录 第一章 市场分析 5 一、宏观政策环境 5 二、区域概况 10 三、光谷房地产市场分析 13 四、直接竞争楼盘分析 14 第二章 项目分析 23 一、项目概况 23 二、本案 SWOT 分析 24 三、卖点与买点提炼 27 第三章 项目定位 29 一、客群定位 29 二、产品定位 34 — 2 — 三、价格定位 35 四、形象定位 36 五、档次定位 36 六、项目定位 37 第四章 营销策略 38 一、营销总体策略 38 二、营销总纲 39 四、营销整体节奏安排原则 39 五、营销推进策略 40 第五章 推广策略 43 一、营销推广思路 43 二、具体推广策略 47 三、推广亮点 48 — 3 — 四、推广渠道选择 49 五、主要推广活动建议 50 第六章 销售与推广执行 52 一、销售总体思路 52 二、重要工作节点 53 三、销售与推广组织实施流程安排 53 四、分阶段销售与推广组织具体实施 54 五、推广具体安排 68 — 4 — 第一章 市场分析 一、宏观政策环境 （一） 国家宏观政策对房地产市场影响不容忽视 “高增长”的宏观经济发展态势显然已经引起政策制定者的密切关注，从近年来国家种种调控政策的出台看，经济运行伴随通货 膨胀率的快速上升成为中央比较担忧的一个方面。武汉市房地产市场近期经历快速发展的过程，体现在房价的快速上涨，与全国房地 产市场发展大势紧密相系。 武汉市宏观经济发展迅速，一批批大项目的成功落户武汉，以及“8＋1”城市圈战略的逐渐深入，种种迹象表明武汉区域经济发 展良好，进而催发房地产市场的迅速上升。但过热的经济发展，必定为宏观政策制定者所密切关注，随着一系列针对宏观经济过热的 调控政策出台，房地产市场发展也必定受其影响，出现新的情况，这是所要关注到的。 对经济良好增长的预期不会有太大改变，随着加息、房贷新政以及针对房地产开发企业的种种政策出台，国家打击投机性房地产 市场需求对市场的影响逐渐被消化，也将是房地产市场调整并回归市场真正价值的时机。因此，可以预期市场真实需求将成为推动区 域房地产市场发展的核心动力，区域价值逐渐凸现将为本案提供良好的市场基础。 （二）相关政策和法规 1、央行和银监会 9 月 27 日发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，房贷新政备受关注； 新政规定：第二套（含）以上的住房，需首付四成以上，贷款利率不得低于同期同档基准利率的 1.1 倍。商业用房首付不得低于 五成，利率不得低于同期同档次利率的 1.1 倍；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于 45%，给投资买房者以巨 大的压力；但“第二套贷款住房”各地各家银行界定不一，微观金融政策效应可能在银行博弈中被弱化，长期走势待关注。 2、央行屡屡宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率； — 5 — 不断提高银行准备金率，是国家“收紧银根”抑制经济泡沫的体现。但政策过紧住房的刚性需求也将受到很大遏制，绝大部分开 发商的资金链将完全陷入困境，因此后市大幅度提高的存款准备金率可能性比较小。 3、央行连续加息后，市场加息预期强烈； 为了继续落实宏观调控政策、遏制固定资产投资增速过快的势头，同时为了有效遏制投资性购房和炒房冲动，2007 年，已经连续 加息，后市基于对通货膨胀情况的判断以及对经济总体增长情况的预期，加息预期仍然十分强烈。 4、保障性住房的建设将取得实质性进展 经济适用住房制度作为一项重要的住房保障制度，在 2007 年将进一步完善发展。统筹考虑与廉租住房制度、住房公积金制度等住 房保障资源的相互衔接，发挥政策合力，促进低收入家庭住房问题的根本解决。经济适用住房建设规模、项目布局和供应对象，将根 据当地市场发展状况、居民收入水平、房价水平等合理确定；经济适用住房购房人的退出机制也将日益规范与完善。 5、地方的批地权将明显受限，土地闸门将更加严格，70%、90 平米的供地政策将在全国范围内得以贯彻 随着中央将“土地监察局”空降到地方的政策铺开，从而使得地方政府的批地大权受限，但整体上主要大中城市的土地供应量将 保持稳中有升。 6、与国家宏观调控政策相响应，本月武汉地方政府相继出台了关于“更名、退房”新政 政策规定：对购买两套以上商品房的单位或个人，所购房屋原则上不得作注销、更名处理，并对购买第一套商品房的单位或个人，具 体可以更名或退房情况做了规定。此政策的目的在于在规范房地产市场交易行为，抑制过度投机，防止楼价的非自然上涨，至此合同更名、 退房名义进行炒房的招数行不通了。 7、《物权法》颁布及从 2007 年 10 月 1 日起开始实施，新物业管理条例也开始实施 8、土地增值税收开征 — 6 — 1 月 1