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超高层住宅发展模式专题 一 ◆当香港寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地； ◆当深圳、上海等一线城市超高层住宅从起初出现时客户的抗拒发展到现在的逐渐接受； ◆当青岛、杭州、海口等资源型城市对于超高层与资源间微妙关系的逐渐 ◆当2008年类似成都等二三线城市超高层住宅开始出现“井喷”…… 当土地越来越稀缺，资源越来越珍贵； 当开发商不由自主，或者迫不得已纷纷筹备超高层住宅时；当超高层成为一种“现象”前； 我们需要准备些什么？ ?超高层与普通高层的差别在哪里？ ?当超高层住宅经历初级阶段，发展阶段，再到成熟阶段，客户在每个阶段表现出怎样的特征？ ?在不同发展阶段，针对客户的不同特征，开发商又要分别有何作为？ 对此，我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统 …… ?我们得出： 市场超高层成功在城市、地段资源、成本、客户、开发商作为等存在着某些共性； ?进而我们又发现： 决定是否建超高层，以及超高层建多少的问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关…… 引子：成都超高层08年出现“井喷” 4 成都超高层住宅2008年出现井喷现象 楼盘 景观资源 技术指标 物业类型 产品户型 价格 备注说明 成都外滩 高层可看府 占地面积： 41层，5栋 77-142平方米 均价7500元/ 去年11月24日开 南河 16666.75平米 平方米 盘，本次推出共 建面：145000平米 726套，至今销售 容积率：8 .7 约50% 绿化率：32% 河畔新世 拥有3000米 占地面积:1100055 3栋50层高超高层电梯住 2008年4月27日开盘，首推双 未定 超高层、高层、小 界 的超长自然 平方米 宅，面积从180余平方米 拼（300～350平米）和18层 高层、多层、别墅 河岸线 总建筑面积 至200余平方米 小高层（200平米以上） 由北向南依次排布 远大·朗 总建筑面积:150000 朗朗风景33层 户型增加了更多超大露台和 四期朗朗风景 朗风景 平方米 空中花园，全赠送的露台面 价格未定。按 容积率：4.16 积多达40多平米，比普通住 揭8成30年， 绿化率：70% 宅多出了近10%的阳光和清风 享受青年置业 计划 城市理想 城市中央景 占地9.7亩，总建面 28层高层，37层超高层 A塔楼，为37层和30层的35- 均价12000元/ 4月12日开盘，推 大厦 观 8万6千多平方米。 70㎡精装户型，B塔楼，为28 平米 出5－17层，预计 容积率：4.8 层和23层精装SOHO商务空 销售60％ ?成都超高层住宅2008年出现井喷现象 间， ?2007年，超高层在成都开始大行其道,相继出现了金域蓝湾、时代豪庭、外滩等超高层项目，但总数并未超 时代豪庭 河景 106-155平方米，共5款户型， 均价为10000 开发商：九龙仓地 过10个； 42层，3栋 其中，106平方米的户型为2 元/平方米 产 房2厅2卫 ?08年将推出的超高层住宅项目将超过25个，大多数项目都为40至60多层 均价7500元/ 项目4月12日开盘， 上锦美地 临河水公园， 占地面积:6206.41 48-55平米一居,72-94平米两 城市中心景 平方米 室,102-125三房 平方米 至今销售40％ ?超高层集中4大片区 :55948.53平方米 41层，1栋 总户数:539 及锦江，湖畔新世界、悦城、天鹅湖2期则集中在南延线 停车位:320 绿化率：26.6% ?超高层主力开发商，外来品牌开发商占主导 2 商务公寓楼，目前 凌俊 公园景观， 用地面积为7040.7 住宅45层，商务公寓47 住宅主力面积50—70 m 左右， 业，本土开发商以业瑞房产为代表 工作进度5％ 积30—50m2左右 5 观 积93818.81平方米 成都客户对超高层接受度呈增长趋势，07年底，高层和超高层客户接受度占40% 成都外滩、时代豪庭、金域蓝湾成交客户访谈 物业类型选择倾向 54.74% .47% . ，  .00% 40.00% 50.00% 60.00% 层产品，其次为高层和 出现后，高层和超高层 示客户对超高层较高 外滩07年入市，项目看府南河，价格7000～ 8000元/平米，价格相对低，销售较好，目前已 销售50%。 ——成都天玺项目负责人 陈先生 2007年前，超高层住宅在成都从未出现过，客户担心安全性问题，担心产品后期物管、配套服务，那么开发商是如何解决成都客户超高层住宅抗性呢？ 6 成都超高层开发商从高品质产品、园林尺度扩大、物管 、 成都客户超高层接受度呈增长趋势 开发商从居住感觉上主动引导， 强化超高层优势，淡化劣势 高品质产品 园林尺度 物管服务 生活方式 景观最大化 扩大 前置 打造 7 超高层是什么？ 8 从成本与技