跨界公寓产品专项研究完稿.docxVIP

跨界产品专项研究 引子：济南小户型公寓产品热销 2 自09年房地产市场回暖以来，济南房地产市场呈现良好态势，小户型产品尤为走俏，这类产品有别于普通公寓，又兼备了居住和商务的特性。 项目 建筑面积 用地性质 物业类型 均价 销售速度 主力户型 诚基中心 33万平米 综合用地 24栋7层/9层住宅 14000元/平 161套/月 30、50、70平 （挑高复式），6 米 米复式 栋公寓。 彩世界 15万平米 商服用地 8栋10层精装公寓 5500元/平 220套/月 30-60平米1室 米 鑫苑金座 6.4万平米 综合用地 3栋（1栋15层、2 5100元/平 67套/月 33-47平米一室 栋18层）简装公 米 寓 中齐未来城 3万平米 综合用地 2栋17、18层精装 6100元/平 123套/月 43、53平米一 公寓 米 室 蓝调国际 12万平米 商服用地 4栋(1栋23层、1 6100元/平 200套/月 40平米一室、 栋26层、2栋31层） 米 82平米二室 高层公寓 九城尚都 11. 5万平米 综合用地 1栋12层公寓 6900元/平 16套/月 60平米 米 正大时代广场 3.4万平米 商服用地 1栋22层写字楼 8500元/平 42套/月 30-70平米 米 香格里拉 12万平米 商服用地 高层公寓 5200元/平 51套/月 58-75平米二室 米 3 一 ： 它不是住宅，却有住宅的内核与配套；它不是纯办公产品，却具备办公的形象和功能； 它是特定历史条件的产物，它在一线、二线乃至三线城市呈现不同的产品表现形式； 它是时尚、前卫的代言，有着特定的客群，能够满足客群的多方需求。 它是开发商热衷选择的产品形态，能够为其带来超额的利润。 当这类产品的出现成为一种现象，越来越成为市场关注的焦点，让我们更有了研究的动力。 到底它为何物，概念如何界定？它为何会出现，背后的原因是什么？如何去做这类产品，具体操作应注意哪些要点？国内又有哪些案例值得借鉴？成为 本报告研究的范围。 4 什么是跨界产品？ 为什么会出现跨界产品？ 跨界产品有哪些操作要点？跨界产品实操案例  目录 content s 1 2 3 4 5 什么是跨界产品？ 6 概念界定 跨界简言之就是根据市场需求挖掘与附加价值，使事物产生崭新的价值。 所谓跨界产品，是指一种被赋予两种或者两种以上功能的物业，使用功能上的复合能够满足客群居住、办公和投资等多种置业需求，增强竞争价值，从而能够面对更为广阔的市场。 本报告研究的跨界产品主要是指居住与办公两种使用功能的产品，是一类自用与投资两相宜的产品。 7 概念释义 从客户使用角度来说，跨界产品是一类新产品，可以 满足客户办公和居住两种物业需求，产品的两种功能 无明显划分。 住宅 商住楼 写字楼 对商务 存在多方面 以商务活动为 集中办公形 感受 的限制 主，具备部分 象好， 居住功能 对居住 最适宜 几乎不具 不具备 功能的 备合适的 感受 居住功能  跨界产品 两种功能无 明显界限，可自由转换，处于不同的 市场环境会 呈现不同使 用功能的偏 向 8 概念释义 ?公建化高档 装修 ?住宅式格局  从产品上来说，是指一种产品同时具备办公与居住两种物业功能，是一种功能上跨界的产品。功能复合是跨界产品最重要的特点。 ?公建化外立面 外立面 ?居住办公投资 公共空间 产品属性 皆宜 跨界产品 内部格局 配套功能 ?生活配套， 建筑标准 两气三线 ?参照住宅的建筑标准 9 产品属性解读一 公建化的外立面，以简洁的线条勾勒出具有商务气息 的建筑体，通过整体形象的一致性，形成强大的视觉 磁场，来提升产品的价值。 10 深圳.梅陇镇 11 济南万达广场 12 烟台.阳光00城市广场 13 14 产品属性解读二 公共空间公建化。提高公共空间的档次，为居住需求 和办公需求均提供高档装修标准。 尚都SOHO大堂 诚基中心走廊 15 万科第五寓：一层架空，设立绿化以及看书吧、投篮场、健身区 16 万科南昌蚂蚁工房：一层架空，酒店式装修，提升产品的品质。 17 产品属性解读三 从建筑形态上讲，其形态多样。有单元式、外廊式、 内廊式、核心筒式。理想的建筑形态应以单元式与塔 式结构为主，尽量采取满足居住需求的单元排布。 上海创智天地 ?公寓采用单元式布局，减少分摊，保证 安静的居住环境。 ?户型全通明设计，南北通透。 18 外廊式跨界产品：万科第五寓 19 外廊式的平面布局 ? 南北通透的板式塔楼充分考虑了小户型的合理使用，小户型不代表低品质在有限的条件下尽量为公众提供高品质的产品 ? 建筑手法上采用的是代表先进建筑工艺的工业化建筑法 公寓的楼体为板状单元，进深小，面宽大， 使得所有主要功能空间均获得良好的通风、采光条件 创新的公共空间设计