深圳联泰地产红树湾别墅项目营销策划提报.docxVIP

联泰地产 · 红树湾项目 营销提报 从土地说起…… 红树林 自然保护区 项目位置∥ 深圳湾 五路与白石三道交汇处 用地面积∥84268㎡ 建筑容积率≥0.619建筑面积∥52150㎡ 户 数∥208户 唯一的 · 城市中心 · 低密度住宅 不可复制的 · 得天独厚的 · 环境资源 政策漫漫路 2003年2月8日 国土资源部发布 《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》 规定5年内停止对别墅的用地供应 ?两会：“禁独＂  2006年4月10日 国土资源部 将出台对“别墅＂的准确界定，并对高档住宅和别墅用地进行不同程 度的限制， “禁独令＂指日可待 2006年12月18日国土资源部 《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》 明令禁止别墅/高尔夫球场用地  2005年12月1日 国资部 “禁止别墅供地，不让少数人 占用这么多资源” 2006年5月29日 九部委 《关于调整住房供应结构稳定 住房价格的意见》 重申停止别墅类项目土地供应 别墅产品的稀缺性日益增加!!! 得天独厚 宏观调控 先天资源 后无来者 稀世闪耀的别墅珍品 中国别墅史上的标杆性项目 为少数人度身定做 群落定制论  II 群 落 需 I 群落势力分布 求洞 群 察 落 空 群落空间营造 间 III 展 示 IV 焦点群落 富豪 富豪 白领 中产 普通消费者 中国富豪的进化过程 黑色诱惑期 红色诱惑期 财富 名誉 权利欲和 名利 财富占有欲 攀比摆阔 地位  蓝色诱惑期 “有中国特色的当代贵族＂ 社会成就， 精英化、贵族化心态；家庭观念较重， 对子女的期望值较高； 对稀缺资源的占有欲较强…… 新世家 1 群落 势力分布 olony 三分天下 环渤海 改革开发的时代背景 成就三个沿海经济核心 长三角 已构筑富有活力的经济体 提供了顶级物业的消费平台 聚焦三个核心…… 珠三角 渤海 百顷钜制——东山墅 北京 皇城根 四大会所 …… 历来不缺乏贵族气派的城市 占地100万平方米，其中绿地面积84万平方米，水域面积4.5万平方米； 0.32超低容积率； 太合控股、三元集团实力企业强强联合； 道格拉斯·道林先生亲自主持设计6款经典户型； 高档材料，生态设计理念。 2004年超高价格开盘（均价26400元/平方米，周边项目12000元/平方米），两个月内认购20套。 三高杰作——悦柏居 58层——北京最高的住宅楼； 北京CBD核心区零坐标； 凯悦酒店集团下顶级子品牌柏悦(Park Hyatt) 全程介入； 国际化建筑元素：国际著名建筑设计大师John Portman Associates约翰?波特曼建筑设计事务所设计。 北京高端物业市场印象： ?地段是造就高端的基础 ?气派是成就高端的关键 长江 中国内地别墅排行榜榜首之作——上海紫园 上海 洋泾浜 国际大都市 …… 具有国际视野的低调奢华 上海唯一有山的片区——佘山； 1380亩用地中300亩水面； 13个岛屿，一个半岛组成； 平均每户占地5亩，最高达20亩； 13000平方米，78米深紫潭； 90米瀑布墙，瀑高3米。 开创高端物业定向点对点营销之先河； 低调奢华之代表； 建筑材料世界采购； 8号楼王花落谁家——至今仍为未解之谜！ 准城市中心的稀缺资源的及至发挥 檀宫 高尚近郊别墅园——西郊虹桥； 18幢独立别墅——纯正欧陆风情艺术品； 行政干预——方圆3公里内15米永恒建筑限高； 优雅环境——3000棵百年古木、10000平方米原 始生态水域。 。 上海高端物业市场印象： ?因为资源匮乏而更显珍贵 ?欧陆风情的低调奢华 ?定向小众传播 珠江 深圳 移民城市 富有激情与活力 …… 以开拓精神成为全国样板  我们 关注过去的轨迹 展望未来前景 2005～2006年全面开花 尖岗山、西丽、观澜、梅林关口、横岗、大小梅沙 2001～2004年旅游胜景 华侨城、香蜜湖、沙头角 1992～2000年 滨海资源蛇口、南山、银湖、大鹏 市 场 规 模  2004年以来深圳别墅市场供应量大幅上升，但至2006年增幅已明显减小。 历年别墅供应量（万平米） 40 35 35 34 30 25 20 16.52 15 10.82 13.23 13.87 10 6 . 51 5.45 6 . 51 6 . 5 5 3.13 2.93 2.69 2.62 1.54 0 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 9 9 994 9 9 998 9 000 0 0 004 0 0 1 9 1 9 1 1 1 9 1 9 1 1 9 2 2 2 0 2 0 2 2 0 2 0 1600 85.50% 1400 53.60% 1200 81.20% 1000 725 1354 800 903 6