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盐城城东 2E+07 地块可行性研究 2010 年 3 月 目 录 一、盐城市近年相关数据分析 3 （一）盐城城市概况 3 （二）盐城城市规划 4 （三）投资环境 7 （四）盐城房地产 10 二、城东片区概况 14 三、城东区域房地产 16 （一）土地市场（09 年-10 年） 16 （二）重点土地成交情况 19 （三）区域重点楼盘调研 20 （三）市场小结 21 四、本地块周边概况 22 （一）地块基础数据 22 （二）周边概况 23 （三）地块 SWOT 分析 24 （四）地块研判 25 六、风险分析 26 （一）政策风险 26 （二）区位竞争风险 27 （三）行业市场风险 27 一、盐城市近年相关数据分析 （一）盐城城市概况 城市概况 2009 年 6 月 10 日，国务院常务会议讨论并原则通过《江苏沿海地 区发展规划》，使江苏沿海地区发展正式上升为国家战略。盐城第一次出 现在国家关于重点发展的战略中，《规划》要求，盐城中心城市以建设我 国沿海地区现代化工商城市为目标，强化在区域发展中的辐射带动作用， 2020 年建成实力较强的特大城市，在全国沿海城市中的地位明显提高。要实现这一目标，市地区 GDP 今后 4 年需年均增长 17%以上，今后 年需年均增长 19%（现价计算）以上，城镇化率需年均提高 1.7 年百分点，中心城市更要超常发展。 盐城市位于江苏沿海中部，地处苏北平原中部，东临黄海、南与南通、泰州毗邻，西傍扬州和淮安市，北与连云港市接壤，在浦东经济开发区、长江三角洲辐射区内，是江苏沿海中心城市之一。 盐城下辖东台、大丰 2 个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水 5 个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城 开发区，市辖区面积 1696 平方公里，人口 811 万。是江苏省面积第一、人口第二的大市。 （二）盐城城市规划 城市发展规划 城市发展方向：重点向南，适度向西，推进河东，优化城北。 主城区空间格局：盐城市城市总体规划用地范围东至沿海高速公 路，南至徐淮盐高速公路，西至宁靖盐高速公路，北至新兴镇区北侧。 规划用地范围内形成“一城多镇”组团状空间形态，主城区建设 用地保持“团块状”空间形态。 整个主城区将形成“一城二片，比翼双飞”的空间形态；以主城 区为核心，依托徐淮盐高速公路、新长铁路、盐淮一级公路、盐淮运 河构筑经济发展轴，依托迎宾大道、新洋港为生态发展轴，形成通江  城北工业区 开发区 老城区 城南新区 达海、内引外联的“X”型的大盐城空间网架。 主城区形成“一城六片”的总体布局结构，构筑“水绿盐城”、富 有城市特色和个性的城市总体框架。主城区划分为城中、城南、城西、 城西南、城北、河东六大片区。 城中分区：以商业服务和居住为主要功能；强化建军路、解放路 城市中心功能；逐步替换有干扰的工业企业；合理控制居住用地开发 强度；保护历史遗存，塑造城市特色。 城南分区：以居住、行政、文教为主要功能；保留悦达工业园和 市开发区；完善社会服务设施配套建设；提高土地开发强度；创建亲 切宜人的空间尺度。 城西分区：以缓解城中人口为主要功能；依托道路呈带状展开建 设；加强水源保护；沿世纪大道布置物流、市场用地；妥善解决城中 村问题； 城西南分区：以工业开发主要功能；建设为产业开发服务的配套设施；控制合理的投资强度准入标准；加快污 水处理系统的建设；注重对自然河道的保护和利用。 城北分区：基本位置现状功能；重在智力污染，改善环境质量；沿 204 国道可开发少量工业用地；建设区域性 物流中心；鼓励区内居民外迁。 河东分区：工业、居住相对平衡的新区；迎宾大道以北作为盐工发展用地；控制世纪大道和开发大道之间用地； 加强基础设施共建共享；以大项目带动整体发展； （三）投资环境 地区生产总值 盐城地区生产总值在 2000 年—2009 年之间逐年上 升，2008 年受经济危机影响 GDP 增幅较前几年有所下 降。盐城市的 GDP 预计为 1860 亿元，增长 13.6%—— 投资拉动是盐城经济增长最主要的因素。  地区生产总值 2500 16.00% 2000 14.00% 12.00% 1500 10.00% 1000 8.00% 6.00% 500 4.00% 2.00% 0 0.00% 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 GDP 548.6 603.2 657.4 731.1 871.4 1011 1174 1368 1603 1923.8 增幅 10.20% 10.00% 11.40% 13.10% 14.00% 14.30% 15.10% 15.00% 13.20% 13.50% 09年主要城市GDP对比 10000 16.0% 8000 14.0% 12.0% 6000 10.