长春万达广场都市综合体项目核心策略案.docxVIP

上篇 红旗图 长春万达广场（红旗街）核心策略蓝图 Hero 北京英雄的心 中国地产整合服务专家 开宗明义 长春万达广场同时是： 长期战略项目 闪电战术项目 长期战略项目 16万㎡自持HOPSCA 城市运营、东北布局、商业运营与品牌的高度最大化 Hero 的舞台 住宅、公寓、底商项目市场变现，回款的速度最大化 14万㎡可售类型 闪电战术项目 ALL 长春万达广场 所有策略问题 尽在一图中：请看！ 品牌 ◎万达在长春如何品牌纵深？ 快速回款：利 14万㎡可售部分 16万㎡ ◎住宅利益点？目标客群？ 红旗街商圈 城市运营：名 自持HOPSCA ◎小公寓利益点？目标客群？ （7大主力品牌） ◎底商利益点？目标客群？ ◎万达给红旗街商圈带来了什么？ KEYPOINT 本案关键撬动点 竞争 ◎万达与竞争对手的最大差异化与竞胜点？ 品牌 万达在长春 “长成的参天大树对土壤的情义＂ 长春，万达的品牌“特＂区 关键一 世界级企业·中国地产领军者的登陆·莅临 OR“长大了的老朋友的回归＂？ ◎大连万达发源于东北，地域熟悉度与亲切感 ◎长春万达明珠（住宅）项目的成功开发与热销（品牌了解、片面了解） 关键点1： 昨天的老朋友已成长为 今天的中国商业地产领袖 关键二 “改变一座城市＂ OR“通过改变一座城市来回馈一座城市＂？ ◎距离产生敬畏，熟悉期待温情 关键点2： 万达全国一贯的气势与魄力 +对长春回馈的温情、亲切 关键三 “1+1＂OR“1.1＂？ ◎独特的重庆路、红旗街两座万达综合体的布局 ◎体量、产品形态、营销周期同一化 ◎引导重磅品牌的效应，放大震撼力和事件性 ◎控制2项目内部的营销博弈和信息分散弱化 关键点3： 品牌联推（×2） 营销差异化（1。1） 竞争 万达的独特性与竞胜点 ｛2种竞争｝ 城市运营之争 2009，长春“综合体＂年 2009朝阳区十大综合体 一是投资25亿元的大连万达； 二是投资20亿元的苏宁电器； 三是投资30亿元的高力集团； 四是投资20亿元的盛世城； 五是投资10亿元的卓展扩建； 六是投资6.5亿元的英皇地标大厦； 七是投资6亿元的凯悦酒店； 八是投资5亿元的吉隆坡广场； 九是投资2.8亿元的海洋公园； 十是投资5亿元的颐高数码。  住宅品牌之争 品牌大开发商云集长春 万科、中海、绿地、融创、香港南益、保利、华瀚…… 长春作为省会城市中的价格洼地，更多的全国大开发企业欲进军长春 Hero 视角： 长春开发综合体的没有品牌有品牌的不开发综合体或不长于综合体  结论： ◎综合体相争，以品牌胜！ ◎品牌相争，以综合体胜！ （以综合体带动住宅，创造独一无二的万达式居住，在这个细分市场中做到№1） HOPSCA与 红旗街商圈 红旗街，万达来了！ 长春4大商圈 重庆路 站前商圈 高尚商业街区 衰落的片区 最具综合性与扩展性 桂林路 红旗街商圈 时尚街区 综合性的商圈 红旗街商圈3个地理节点 欧亚商都｛中心｝工农大路｛南延线节点｝宽平大路｛文化线节点｝ 红旗街商圈 五星极都会  核心商业区 （欧亚商都、巴黎春天、红旗商场、红旗地下等大型百货业态及带动的商业） 科研高教区 （吉林大学、长工大、长工院、中医学院、市政、公路设计院等） IT数码区 （工农大路—解放立交桥、颐高数码） 文化创意区 （红旗街—宽平大路、长影、影视文化创意） 休闲公园区 （朝阳公园、水上大世界、南湖） 填补·核聚·升级·同步 关系 长春万达广场 红旗街商圈 填补空白 全时态·全需求的一站式城市综合体 核聚新中心 红旗街商圈地标·新中心 升级地位 提升商圈档次：长春首席大商圈地位 同步国际 引领长春迈向国际化都市 国际万达·国际商业品牌 同步国际都市商圈标准 HOPSCA与 14万㎡可售部分 住宅·小公寓·底商 住宅 都市绝版中心地段主流住宅（二、三居） 客群： ◎原住民 ◎政府公务员 50% 30% 20% ◎高校、医疗机构人员 红旗街商圈 朝阳区 全市及下属县市 ◎商户、老板 （投资） 目的：一二次自住置业、投资 住宅价值树（利益点） 红旗街商圈 都市核心、绝版地段 心理 生活 占据一个城市的最优核心 最丰富配套，最便利生活 Hero 视角： 长春地缘客群认知十分清楚，可不作宣传最重点  为什么买？ 万达 16万㎡HOPSCA 住宅产品 品牌 心 生 现 立 园 户 建 物 信 信 理 活 实 面 林 型 材 业 心 任 利 方 生 益 式 活 利 利 益 益 “万达式生活” 物业管理、增值价值 小公寓 都市绝版投资型产品 客群： 地缘客户 ＞ 全市及下属县市客户 目的：出租或出售，少量自用（商住、SOHO） ＜50-60㎡，投资增加 ≥50-60㎡，自住（居住、商住）增加 小公寓价值树（利益点） 为什么买？ 红旗街商圈 万达HOPSCA 住