长春益田集团区启动区营销策略报告.docxVIP

益田项目C区启动区营销策略报告 城市让生活更美好 报告纲要 战略定位 益田长春 战术推演  城市论 板块观 本体认识 策略前思考 使命与目标解读 营销策略推演 策略落地框架 核心展示策略 推售节奏模拟 Ⅰ 城市论 [行业大势] 稳步成长的长春房地产市场为大盘提供相对安全的开发环境 2005-2009年长春市商品房供销情况 长春市历年价格情况 单位：元/平 单位：万平 200.00% 4500 1000 154.82% 800 4000 3893 128.88% 150.00% 118.46% 3500 2916 3197 600 3000 100.00% 2500 400 699 270 825 514 571 705 482 547 50.00% 2000 200 38.63% 408 332 1500 0 49.45% 0.00% 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 500 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 竣工面积 销售面积 销售率 纵向看，长春房地产市场在过去5年内商品房均价年均增幅为13.8%，销量年均增幅为32%，逐年同比增幅比较稳定，量增明显高于价涨。从趋势上看，如外部环境无剧烈变动，市场在中期内将持续增长。 横向看，长春房地产市场在经历了5年稳步增长后，规模上稳居国内二线城市中游水平，但同期商品房均价明显处于中下游，故未来成长空间较大。 [城市发展模式] 单中心摊大饼式扩城向多中心，节点优先的复合城市转型. 城市中心区 南部新城区核心区  双心两翼，多组团发展 双心： -----以人民广场为中心的中心区； -----以市政府规划新址为中心的城市副中心 两翼： ――西南翼：向西南方向的长春国际汽车城和长春高新园区为主的工业园区 ――东北翼：向东北方向是以长春经济技术开发区为主导的工业园区 多组团： 城市郊区的居住多组团 地处城市西南和东南两侧的高新板块、净月板块是长春未来居住发展的两大核心节点，高新板块，承担着未来城市核心居住区的光荣使命。 [需求结构] 关注深刻影响市场未来走势的四大内因，改善型需求成为未来3年内的重要力量 1 - 深度城市化 2 - 产业转型与升级 长春市历年城市化率水平 64.00% 2009年长春城市化 水平为63.6%，横 63.00% 62.00% 向比较国内二线城 市处于低位，未来 61.00% 60.00% 深度城市化过程将 59.00% 增加大量非农人 58.00% 口，从而增加刚性 57.00% 2009需求。 2006 2007 2008  长春各产业从业人员比例 100% 90% 80% 35.4% 35.5% 37.3% 38.1% 70% 60% 24.1% 25.3% 25.6% 50% 25.5% 40% 30% 20% 40.5% 39.2% 37.2% 36.4% 10% 0% 2006年 2007年 2008年 2009年 第一产业从业人员比例 第二产业从业人员比例 第三产业从业人员比例  伴随长春第三产业未来的稳步发展，将会带来大量新增就业岗位，相应也会产生更多的中高收入人群。 3 - 居住升级 长春历年人均居住面积  2009年长春人均居住面积已经超过28平米，未来几年，家庭住宅将不再单纯追求单套面积增长，更重要的居住品质全方位升级。  4 - 投资需求泛化 长春2010置业动机 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 满足居住要求 19% 改善居住条件 46% 结婚用房 18% 外来常住人口购房 3% 动拆迁购房 1% 为父母或子女购房 6% 第二居所 3% 投资 3% 其他 1%  2010年长春购房者置业动机抽样研究表明，投资需求所占比重较低，伴随着长春房价的稳步上涨，该需求会趋于活跃。 [供应结构] 大品牌开发企业以规模求胜，大盘逐步获得更大的市场份额和定价权 万万大 中北上上北和和香福北中中高证江深大鲁保保上浙深深北 上香香江 香重重 恒恒恒恒 科科连 海海京海海京 记记治港建 京信信力大苏圳 铁连辉利利海江圳圳京 海港港苏 港庆庆 盛盛大大 · 地地融绿绿天 黄黄新南天 万地地集集伟华集华地地地君三益益华 复垠圣吴 其龙龙 地地地地 集集万 团团达 产产创地地安 浦浦奥益嘉 盛产产团团业业 团大产产产地江田田瀚 地禄驰中 士湖湖 产产产产 1999 2002 2004 2006 2007 2008 2009 2010 2001 2003 2005 本地开发商一统天 全国性知名开发商 品牌开发商 品牌市场 品牌开发商新一 下 进驻长春 持续进入 保持稳定 轮进驻长春热潮 代表品牌： 代表品牌