长春中信城项目营销策划方案.docxVIP

中信城项目总结及营销大纲 开启策划 第一部分 08年回顾 市场总结 成交量对比 08年前11月与07年前11月供需同比 08年前11月与07年前11月供需增长率对比 1500 40.00% 1100 35.00% 37.50% 1000 800 30.00% 480 488 500 25.00% 0 20.00% 15.00% ０７年１－１１月 ０８年１－１１月 10.00% 商品住宅供应面积（万 800 1100 5.00% 方） 1.67% 0.00% 商品住宅销售面积（万 480 488 商品住宅供应增长率 商品住宅需求增长率 方 系列1 37.50% 1.67% 需求同比增长1.67%,而供应同比增长37.5%,供需非同步增长. 市场总结 供需比 08年前11月与07年前11月供需比 2.5 2.24 2 1.67 1.5 1 0.5 0 ０７年１－１１月 ０８年１－１１月 供需比 1.67 2.24 08年供应量达到需求量2倍以上,供需严重失衡导致市场竞争剧烈. 市场总结 成交走势 08年前11月与07年前11月月度成交量变化曲线 100 80 75.23 78.8 74.2 60 69.9 5 5 58.56.4 40 45.9 53.3 46.5 34.7 41.2 42.6 40.6 40.6 30.2 30.8 32.9 20 23.1 22.8 11.9 1.68 0 １０ １１ １月 ２月 3 ４月 ５月 ６月 ７月 ８月 ９月 月 月 ０７年各月商品住宅成 34.7 23.1 30.2 30.8 32.9 42.6 40.6 74.2 55.5 58.6 56.4 交量（万方） ０８年各月商品住宅成 75.2 1.68 11.9 22.8 41.2 45.9 78.8 69.9 53.3 46.5 40.6 交量（万方） 上半年同比基本持平,7月份大幅增长,8月份成为分水岭,后四月成交量同比下降14%,且降幅逐月增大. 市场总结 中信城成交走势 中信城08年前11月销售走势图 80 60 40 20 0 １０ １１ １月 ２月 ３月 ４月 ５月 ６月 ７月 ８月 ９月 月 月 洋房 61 17 33 40 34 19 7 4 13 1 1 联排 2 5 4 1 5 1 4 4 0 1 1 叠加 6 4 4 3 1 0 0 0 1 0 1 独栋 1 0 3 0 3 3 1 1 1 1 0 合计 70 26 44 44 43 23 12 9 15 3 3 上半年成交量占总成交量86.5%,与市场大势符合. 主要原因为上半年市场受调控影响尚未显现,中信城为新品入市,房源可选择性大. 市场总结 竟盘分析 中信城与主要竟盘相关指标比较 项目 中海国际社区 保利罗兰香谷 中信城 城市属性 逐渐市区化 市区化 郊区化 净月潭 知名中小学(已开学) 知名中小学 塞文山 大型商业配套 中信国际展览中心 资源对比 成熟商业配套 交通相对完善 知名小学(施工中) 交通完善 伊通河及湿地公园 商业配套不成熟 交通不完善 品牌认知 长春第一品牌 品牌迅速树立 认知度不高 客户基础 8000户老业主 无基础 无基础 工程形象 已具范例 景观样板段呈 细节处理不够完善 现 别墅类相关指标不输于竞争对手,但洋房类产品明显缺乏作为第一居所的必备条件. 市场总结 竟盘分析 主要竟盘销售指标-中海国际社区 可售 已售 套数 面积㎡ 套数 面积㎡ ≤90 809 70193.19 405 35127.74 ≤144 1958 214484.98 858 90273.08 144 746 142865.36 263 47758.07 合计 2704 357350.34 1121 138031.15 6月末至7月末连续推盘4次,当月成交额6亿,截止目前整体销售率42%,成交金额10亿,其中,别墅产品3亿,洋房产品7亿,别墅产品占成交总量30%. 市场总结 竟盘分析 主要竟盘销售指标-保利罗兰香谷 可售 已售 套数 面积㎡ 套数 面积㎡ ≤90 512 41417.77 263 22324.14 ≤144 1191 118752.24 767 79136.86 144 1152 201885.75 531 91257.88 合计 2343 320637.99 1298 170394.74 7月初开盘,当月成交额7亿,截止目前整体销售率55%,成交金额11亿,其中,别墅产品3亿,洋房产品8亿,别墅类产品占成交总量27.3%. 市场总结 竟盘分析 主要竟盘销售指标-华业玫瑰谷 可售 已售 套数 面积㎡ 套数 面积㎡ ≤90 24 1976.56 2 163.28 ≤144 190 24276.8 40 5289.1 144 392 79309.6