长沙保利麓谷林语社区大盘项目复盘总结.docxVIP

保利麓谷林语复盘总结 报告结构 第一部分：项目基本情况 第二部分：销售情况分析 第三部分：09-12年营销分析 第四部分：操盘经验总结 第五部分：团队配合总结 138 ， 一 项目 详细内容 总占地 55万 总建面 138万方 学校 容积率 2.1 D区 总户数 10800户，12年住宅 A区 E区 彻底清盘 C区 项目配套 12年明德麓谷学校、 在售 330亩原生态山体公 园、22万方商业综合 山体公园 G 体； 区 销售周期 2009年7月-12年底 综合体 B区 F区在售 体育 产品类型 1层小高层，18层小 公园 高层，33层高层，独 栋，联排 河西先导区 · · 30  城市发展方向： 1、河西先导区：总体功能 定位为“四区一极”，即“两型社会”综合配套改革的示范区、高新产业的集聚区、城乡统筹的样板区、生态宜居的新城区和支撑发展的增长极。 2、麓谷高新科技园区： 定位为高新技术产业聚集区、新型工业化的示范区和生态新城的样板区，按照高起点规划、高标准建设、高速度推进，最大限度地打造麓谷现代化的硬环境品牌。  长常高 本项目 速 市府中心 银盆岭 15-20分钟 大桥 区域 5分钟 麓谷高 岳麓大 科技园区 道 30分钟  道  五一大道 核心区域 地段：生活便利性差 基本生活配套依赖麓谷高科技园区/市府区域提供 本项目 长常 高速 湘雅附 加州阳 三医院 光商铺 金星路 西二环 麓谷中 邮局 华银 心小学 航天 旺和 中学 航天 医院 新一佳 湖南  通程商 业广场 大学 湖南 师大 1、本项目教育/医疗配套当前主要依赖将麓谷高 师大 附中 科技园区提供 2、当前该区域商业配套严重匮乏，需要依赖汽 车西站附近商圈 3、当前已有公共交通配套：18/118路公交车 本体：一百万的完善社区大盘 2.1容积率/100万建面/自身配套学校、酒店/90/60限制 长常高速公路 用地面积为635091 . 84㎡ 麓 建筑面积为㎡； 松 规划容积率：≤2.1 路 绿地率：≥35％ 户型规划受到 90/60限制 建筑密度：≤30％ 社区配套： 桐梓坡西路 1、3万平米的星级酒店 2、3万㎡集中商业街 3、设置48班小学带初中、12班托幼一所 本体：丰富的原生态山体资源330亩规划保留的山体/原生植被 地块内有保留山体 48班中小学  本体：项目规划有小高层居住区、别墅区、商业商务区、教科区等复合功能社区 项目总指标： 建筑用地面积为549809.66㎡ 建筑面积为1154600㎡； 规划容积率：≤2.1 社区配套： 小高层住宅区 商业：20000平商业配套 教育：48班小学+中学一所/河西最大幼儿园 酒店：40000平酒店 2万商业  200亩原生态山体  别墅 4万酒店  小高层住宅区 品牌：成熟的林语系列移植、保利长沙最大项目 保利林语产品系—“和谐生活/自然舒适” 林语系列以舒适型山居洋房为主要产品，多位城市郊区自然生态良好位置，讲究健康与人文的生活模式。 时间 城市 项目 容积率 规模 主力产品 2007 广州 林语山庄 0.62 23万 别墅/山景洋房（87平米的2 房/133平4房） 2006 广州 林海山庄 2.2 21万 山景洋房（92-100平3房） 2008 北京 西山林语 1.37 120万 别墅/5-8层带电梯洋房（82 平2房/104-140平3房） 1、保利林语系列作为保利集团在多个城市多年操作经验项目，产品理念与产品线都臻于成熟。 2、保利在长沙已成功开发系列项目，但从体量上来看始终以中小规模为主，本项目作为百万大盘也正是保利长沙品牌突破的契机。  保利长沙项目回顾—— 时间 项目 区域 规模 物业 2000 保利苑 马王堆 0.6万 多层 2001 保利今利园 雨花车站南路 3.28万 小高层 2005 保利湖南文化大厦 韶山北路 4.5万 写字楼 2007 保利阆峰云墅 暮云组团 20万 纯别墅 2008 保利花园 省府版块 30万 小高层 项目属性小结： 城市近郊陌生区域的资源品牌大盘 红线内 红线外 1、城市发展方向上 1、远离城市核心：距离市中心车行30分 2、地块山体资源丰富 2、陌生区域：客户认知度低 3、百万规模优势 3、生活便利性差：配套基础薄弱，尤其 4、保利品牌 是商业配套匮乏 核心优势 关键劣势 山水资源品牌大盘 城市近郊陌生区域 项目总规划住宅10800户，入住人口达4万 保利麓谷林语销售户型配比 面积（平米） 户型 套 数 比 例 78-100 两室两厅 4763 44% 101-125 三房两厅两卫 3106 28% 126-160 四房两厅两卫 2899 26% 四房两厅两卫 32 0. 003% 共 计 10800 100% 项目共分四