某精典小区策划报告.docxVIP

龙泉花园策划报告大纲 通过对某某市和周边房地产市场及某某市市人民的生活习惯的 调查了解，并根据本小区的总体规划，将本项目的产品定位为高档住 宅龙头精品楼盘，所以在本项目的形象推广、品牌推广上以龙头精品 项目的高姿态切入市场，通过价格策略充分体现出本项目“高档而不贵”“物超所值”的价值感，在市场上掀起新一轮的抢购风潮。 第一部分：龙泉花园策划的原则 原则 1：差异化--------切合市场，寻找差异化 本案在营销策划方面充分考虑了本地人的生活习惯、消费习惯、 文化水平，迎合本地消费而制定出一套完整的策划方案；打破常规， 寻找本案与竞争楼盘的差异化，找出本项目的亮点，拟定一套有效、 切合实际的、可执行性强的策划方案。 原则 2：创新---------以创新的策划思路致胜某某市楼市 本案在某某市属精品楼盘，因此在整个营销策划过程中，手法上 我们寻找了许多创新点，特别在整合营销推广方面充分突破某某市楼 市一贯的推广方法，寻找一套完整的，极具杀伤力的推广手法。 原则 3：速度--------“以快打慢”、速度制胜 现在区域市场的房地产发展速度惊人，一年内推出几个楼盘已很 正常，将会给本案造成很大的销售压力，针对这样的市场环境，如果 不能快速地推向市场，突破市场，那么在整个销售中将会出现很多竞 1 争对手分吃这一蛋糕。因此我们对时间的控制做了严密的布置。 原则 4：效益--------效益最大化 控制销售成本，快速回笼资金，达到广告效益最大化。 第二部分：本案的总体推广思路 针对本项目的入市时机及区域市场的各大楼盘特征，结合本项目 的特定地理位置、建筑风格、社区文化等特点研究出本项目的总体推 广思路： 搭起推广平台→寻找支撑元素→逐个推广→打动消费者 所谓的平台，就是先给消费者一个核心概念。以项目的最大亮点， 作为项目前期推广一个初始平台，引起消费者注意，吸引消费者目光， 为后期搭起一个推广的核心。搭起推广平台以后，就必须挖掘这个平 台的支撑元素；逐个推广、打动目标客户。以本项目的每一个亮点来 吸引消费者。结合价格策略，选择楼盘的销售旺季来做项目的首次推 广工作，在市场上造成本案旺销的局面，为项目的总体销售创造主动。 一、推广思路 项目是该市的全新档案，由于前期的营销推广不是很深入，所以在本项目的推广前期就应该有大手笔。总的销售策略分为六个步骤来做： 首先是准备期，这是项目推出的预热期，作为消费者了解项目的一个引子，它的作用在于向市场宣告，龙泉花园准备推出。目的是 ① 研究项目规划、工程开发进度、定位及销售策略、营销计 2 划及方案 ② 销售道具、销售物料制作及落实 ③ 户外大广告牌制作完成 第二是内部认购期，这是一个市场试探动作，以低于正式销售价格推出，主要在于收集市场对项目的意见，是调整销售策略的重要过程，为公开发售积累潜在客户。 目的是 ① 一期正式开工庆典 ② 首次亮相市场 ③ 接受内部认购登记 ④ 开始软性炒作及营销 ⑤ 聚焦市场关注、迅速建立产品形象 ⑥ 积累客户、试探市场 ⑦ 建立项目应有的地位 ⑧ 对市场进行概念性试探、价格试探、目标客户试探，为后期 销售提供依据 ⑨ 分期推出首期物业 ⑩ 为项目寻找说法。活动：音乐晚会、形式庆典仪式、新闻发布会（详见策划报告附件）；配合的条件：活动场地、相关媒体、相关销售物料。 第三是公开发售期，这是项目正式推出市场，通过内部认购期的 调整之后，项目以高姿态进入市场，通过价格策略的调整制造项目升 3 值的现象，对内部认购期的积累客户进行吸纳，并为后期产品的推出 积累消费群。 目的是: ① 正式公开发售，将内部认购的物业全面收尾，首期推出的 物业隆重上市 ② 形成良好的销售循环 ③ 公开发售前形成认购持续踊跃的态势 ④ 不断地积累客户口碑 ⑤ 保持项目品牌形象，产品内涵的持续深化，为下一期的销 售积累客户源和建立市场口碑。 活动：公开发售活动、文化周活动、节日活动 （详见策划报告附件）。 第四是二期销售的内部认购，到这个时候，一期的销售任务基本 完成。根据业主的信息反馈对一期产品进行修改完善，这个时间环境、 景观的优势已经显现出来。根据一期产品的宣传理念进行深度挖掘。 以一期的销售均价推出产品，为二期的价格提升创造空间。 目的是 ① 彻底销售首期货尾 ② 接受二期客户登记 ③ 继续市场形象延续与塑造 ④ 根据一期的销售情况作相适的调整。 主要操作手法： 4 （1） 首期物业，向社会宣布已全部售罄，封盘不作广告，有 人购买可暗推 （2） 广告、媒体针对二期物业强势推广 （3） 接待客户和新一期认购登记 （4） 适当活动推广，持续宣传项目的形象 第五是二期的公开发售，这是提升二期产品的档次，升华项目的 品质，达到销售目标的重要阶段。在一期产品的口碑传入市场的同时 推出二期，可以在市场上造成良