连云港新海岸时代中心营销策划报告.docxVIP

谨 呈：新海岸地产 新海岸时代中心 营销策划报告 1 序 言 2 标 的 本次代理项目为新海岸时代中心花园4#、5#楼部分毛坯房（代理销售面积为20473.45平方米），具体如下： 1、新海岸时代中心花园4号楼2-4层 2、新海岸时代中心花园5号楼1-13层（1层北侧及8层已售）。 3、截止12月31日，销售额不低于1个亿 3 我们的一切营销都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 ?目标1 利润：充分发挥项 ?国企背景：新海岸地产隶 目自身和潜在的价值，提升 属于新海岸时代中心口集 各功能区价值，实现项目的 团，为连云港龙头企业， 利润最大化。 市值最大的上市公司，可 ?目标2 形象与品牌：通过 信度强。 对本案的成功销售，打造连 ?现房销售：本案目前为现 云区乃至港城高端商务领地， 房销售，属于即买即住， 奠定开发商在市场的品牌形 缓解了购买者的资金压力， 象，为新海岸地产持续发展 同时也增强了购买者的信 提供源动力，实现利润与品 心度。 牌的双赢。 ?商业气氛浓厚：项目位于 中华西路商业核心地，周 边配套齐全。  ?新海岸地产虽然为港口集团下属子公司，但是对于市场化运作，尚属首次，市场认可度不高。 ?项目规划上的限制，项目已成为现房，商业部分规划限制诸多，不利于商业的发展。 ?时间紧迫，年底完成一个亿的销售额。 4 提案开篇：万事俱备，只欠东风 基于本案现状（现房），项目能否成功取决四大元素： 1.项目基本市场条件评估 2.品牌影响力 3.营销水准 4.战略团队 *项目稀缺地段及产品自身素质+港口集团入驻=1+2的问题解决 *智博的营销团队+新海岸地产市场化运作=3+4的问题解决 结论： 定位决定胜负！营销影响成败！ 5 事关全局{一战定一江战山定}江山 品牌现状： 新海岸地产市场化运作第一步 关键问题： 国企体制下的市场化转变 成功案例： – 保利地产从文化产业成功转型地产行业，并将其原有的文化资源转嫁至地产行业，在地产行业树立“保利地产模式”。 – 天津港、宁波港凭借自身的独特优势，其旗下房地产开发公司已经成为当地综合实力较强的开发商。 最终结论：转型地产，必须经过市场化的运作，成功将开发经验进行模式化。 6 通盘考虑 整合全局 项目现状： 商业/写字楼/配套 关键问题： – 因项目当初设想为自用大楼，在市场运作上，对于产品考虑有先天不足 – 资金不是问题，项目效益最大化（利润与品牌）才是目标 – 项目不是只办公与商业的销售问题，商业提升整体品质才是关键，形成商业与商务的相互融合。 解决方案： – 整合全局，大规模冲击大格局 结论：事关重大/时间急迫/稳扎稳打品牌先行/实力开局/通盘考虑 7 8 区域以及相关竞争楼盘现状 9 连云区被确定为连云港城市发展方向，城市总体功能和发展动力已经明确 城市东进，拥抱大海，随着2006年市委、市政府提出的新城市规划，进一步突显了连云港功能职能，“一心三极”的城市功能规划，连云区占据了一心一极，随着城市的发展与需要，连云区将作为重要的商务领地。 10 连云港港，连云港城市的最大资源 连云港港是国家主枢纽港、集装箱干线港、中西部最便捷出海港，与全球160个国家与地区进行贸易往来。 11 四通八达的立体交通体系，奠定城市未来发展价值 目前，连云港城市已经形成海、陆、空立体交通网络，不仅是外向发展，还是对内辐射，连云港的交通地位日益突显。为整个连云港城市发展奠定了坚强的外因。 12 区域规划分析 13 人均收入较高 人口数量较少 城市商务核心、 、 人口文化素质较弱 强点 弱点 机会 威胁 重点发展连云区 新型产业导入较慢 产业发展力度大 缺少品质商务办公 企业相对单一 S.W.O.T矩阵 强点 弱点 机会 能创造较高的发展速度 居民文化素质成为 发展桎梏之一 威胁 产业链条尚不完整 能否拉动需求成为关键 14 区域发展态势 ··· ··· 区 域 竞 争 连云区 平山 开发区 典型楼盘： 金港湾国际商务大厦 典型楼盘： 典型楼盘： 无 久和国际新城 金海国际 15 金海国际 金港湾国际商务大厦 ?甲级5A标准 ?甲级5A标准 ?一线海景 ?纯写字楼 ?全玻璃幕墙立面 ?1-5层商业 ?1-4层商业 ?5层以上写字楼 ?6-20层写字楼 ?大部分可看海景 ?22-32层精装公寓 ?全玻璃幕墙 ?33-34层会所 ?海关管理局已买顶部三层 16 电梯 空调 写字楼 电梯 金海国际 10部知名品牌 电梯 金港湾国际 8部三菱全电脑 商务大厦 控制电梯  写字楼 空调 金海国际 VRV户式集中空调，分户计量，楼层设新风系 统 金港湾国际 VRV户式集中空调，分户计量，主机分层设置 商务大厦 管理费 写字楼 管理费（元/㎡·月） 洗手间 金海国际 信和物业，费用未定 公