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量贩式购物中心商业规划方案 Planning Scheme Of SUPER Shopping Center 山西侯马 SHANXI HOUMA 1 本案的规划核心 THE KERNEL OF LAYOUT 打造晋南地区独一无二的商业旗舰 2 本案的规划核心 ● 五大基本规划核心： 核心一 量贩不是大卖场，而是在百货公司的基础上衍生出来的 更适宜于三级城市经营的零售业态。 核心二 量贩店可视为蓝领店的概念，是相对于 白领店（质贩店）孕育而生的。 核心三 以高销售价格对应高租金商铺为规划的基础。 核心四 本案是一个标准的商业地产项目。 核心五 在发展商获取销售溢价的同时预留部分溢价资金做为 本案商业运营的基本费用，从而降低纯商业模式的风险。 3 ● 核心概念阐述： 核心一说明 以字面的含义及粗浅的理解，量贩店有与大卖场的含义类似，其实不然， 量贩店不代表大卖场。以量贩的经营形态而言，是从百货公司的经营形态中逐渐衍生出来的，是以商品的价格为核心，而非以商品的销售数量为绝对的界线，以量贩独有的经营形态来更符合消费者的需求。 核心二说明 量贩即可视为蓝领店的概念。相对百货店而言，一般百货公司所面对的是 所谓白领阶层，在贩卖优质品牌商品的同时在贩卖优质的服务和环境，商品的价格带是百货店基本定位和锁定目标消费者的基础，而商品的价格带又是通过品牌商品来表现的。量贩店其实亦包含了上述的基础，但作为商品价格带是商场定位的根本，其所贩卖的商品将更趋于低廉和平价，以“佐丹奴”“真维斯”等品牌为例，其就是标准的适合量贩店经营的品牌，因为其价格带基本锁定在 元以下的范围，商品的陈列以品种多，数量大来表现，而如“ESPRIT”等 品牌即为标准的质贩型品牌，是针对中高收入的消费群体销售的，无论从陈列、销售模式、商品价格等均与上述品牌有绝对的区分。 针对本案位于侯马地区，就当地而言根本没有所谓的白领和蓝领的定位和概念，所以说量贩是本案商业和销售推广的最佳定义。 核心三说明 侯马房地产市场泡沫严重，在沿街商铺可以销售至 15000 元单价，二级市 场可以将沿街商铺炒做到 20000 元单价的情况下，平均租金仅支持 2-5 元/平方 米/天，租赁市场和投资市场比例严重失调，且商铺售价几乎高于普通住宅楼 4 盘单价的 10 倍，可见本市场在此方面是非常不理性和不成熟的。用以对应的有效方式即在统一规划的基础上，在将商品和业种严格区分的前提下，以高销售单价对应高租赁单价，以单一楼层来对应相应的销售返租成本和经营成本，而不进行全馆平均分配的原则，从而使后期经营的调整是局部的而不是全面的，以达到船小好调头的原则。 ○ 核心四说明 本案是标准的商业地产项目，绝非单一商业项目和地产项目，有机的结合商业地产是本案成功胜出的基础。在商铺销售中相互依托相互存在，为有效控制本案的销售和招商工作，理应在一根指挥棒下运做。这样既可避免纯销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的情况，也可避免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的情况。 ○ 核心五说明 侯马系晋南地区一个中等规模的县级市，区域经济特征不是十分明显。其商业目前的形态为中小型超市、批零市场和二线品牌专卖店、餐饮及娱乐休闲极不发达，作为销售终端成本主要构成的租金水准很低且短期内无上扬空间，市场消费力无法在这一单边市场表现，消费理念及消费习性亦因此而受到制约。总之，起码意义上侯马是一个非常初级的市场。 本案座落在侯马火车站对面二条主要商业街的交口处，系该市的地标建筑，系典型的综合百货大楼的设计，业主的收购均价是该市目前住宅售价的约三倍，其售价和市场的租金均价比较后已显见泡沫。同时，唯其地标区位和地标建筑，该项目已成为该市的形象工程，政府从时间和目标上尤为关注，简单的换手交易已不可能，且从成本上亦无空间，除了选择一个合适的业态进入一 5 定周期的经营外无其他 退出途径。 目前侯马的商品结构、市场状况、零售业态、消费习性和消费指向均不支 持这样一个 30000 平方米体量的商场是显而易见的。不对属地市场的现状进行 全面的突破，从主导市场和引领消费的角度去架构未来的经营，那么存活的可 能性几乎没有。 这一历程有一个必须的前提，即以开发商三年的经营期作为退出机制来倒 推通盘销售额能否有溢价部分来支持经营期的资金。换言之就是假设有 2 亿元 的销售额，开发商拿走 1.7 亿元，剩下的 3000 万元来经营三年，经营成功则 3000 万元继续产生利润，经营失败则以 3000 万元的资本体宣告破产，确保了 前期的利润。经营期以商业管理公司来运作同销售期的开发商断开。 经营期的资本金确定以后，第一要树立此为牺牲打的概念，第二在这个资 本盘面来选择底限为确保三年经营。力争求存求发展的业态和经营模式。 因此，未来的商业规划、业态确定将依据引领属地市场原则和资本盘的