和颂地产北京朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报.pptxVIP

;;一、市场扫描;（一）城市发展;随着城市的不断发展，朝阳正在积极建设新城区——凤凰组团，向大凌河以东拓展。;（二）朝阳房地产市场特点;1.朝阳房地产市场处于起步后的发展阶段 朝阳的房地产市场是个不健全的问题市场。这个问题归根到底的来源则是原始卖方市场的存在，就朝阳房地产来说，现在是在起步阶段后的快速发展时期。这个阶段的特征主要表现在良莠不齐的开发商，杂乱无章的各类无定位楼盘，毫无章法的营销手段。具体则体现在，现在朝阳房子好卖，只要有钱有人都可以进入房地产市场，都希望可以乘机分一杯羹，导致朝阳新开楼盘越来越多，价格越开越贵，这势必会造成朝阳房地产市场供大于求，有价无市的情况出现。当然，这个阶段也是市场走向成熟必须的过渡阶段。;2.朝阳房地产是一个价格主导的市场。 朝阳人缺少对好房子的认识，在朝阳现阶段的发展来看，只要价格合适，其余的位置、环境、配置等都无关紧要。这说明价格依旧是朝阳大部分人的首要选择，在价格之后才是位置，配套，环境，物业等。比如，义利房产开发的义美家园，价格主导了它的销售，即便该项目有那么多的不足，但仍然销售很好。归根到底说明了朝阳人还不知道什么是“好房子”。但随着朝阳房地产市场的不断成熟和各种开发成本的急剧上升，只打价格牌必不是长久之计，这样的开发公司也必将在未来的竞争中被淘汰。 ;价格区间;4.在售项目营销手段还十分单一 通过几天对朝阳个楼盘的走访，发现其营销手段都十分单一，不注重广告宣传，不注意自身销售人员职业技能培训。经常出现一些楼盘的售楼人员态度不热情，甚至不懂得对消费者起码的尊重，而且专业知识也不精通，这一切都是卖方主导市场的通病。在市场转变的同时，这样的服务必将被消费者抛弃。尤其是商业地产营销手法更是单一，缺少相应的手段，在目前朝阳商业地产已经趋于饱和的前提下，我们在营销模式应该在实践中进一步学习、摸索和研究大中城市的先进经验，以应对复杂多变的市场现状。 ;（三）区域内的竞品情况;项目; 二、项目理解;（一）项目概况; 就本区域而言：为巨大体量的项目;本项目位于辽宁省朝阳市，地处城市发展新区，是市政府大力建设区域，未来周边配套较齐全．; 南侧——快速干道 北面——规划的区域中心 西侧——大凌河 东面——凤凰山风景区; 地势平坦，无污染． 项目位于凤凰山国家森林公园脚下，著名的大凌河人文景观东岸，地理位置得天独厚。;5.地块周边配套—— 环境、景观、教育、文化、运动、休闲; ;7.地块开发有利条件;（二）项目SWOT分析;优势分析S;劣势分析W;机会点分析O;威胁点分析T; 项目地块，西面紧邻凌河，在周边现有配套不足的情况下，只有利用大盘的优势建立【丰富产品线】，及【用先进新观念形成突破口】在产品＼园林＼推广方面下足功夫，才能促进本项目的销售，并建立开发商品质．;三、项目整体定位;（一）项目战略规划理念;;2.本项目战略规划与开发理念;;产品：临河高层、小高 层、多层 配套：社区会所、幼儿园;（二）项目开发模式建议;;2.总体开发策略;4.项目首期启动市场方案及措施;技术线：;（三）项目开发条件研究;;2.项目整体发展策略;（四）项目定位;1.项目总体定位;2.广告主题语 住一生之城，幸福一辈子 山水大城，一生享用 城有价，生活无价 山水无价，领先生活 朝阳人的一生之城 一生之城，幸福首选;（五）客群定位;第一圈层客户：项目第一期开发主推客户 当地住在散楼里，准备提高住房条件的居民 准备乔迁到新区的居民 第二圈层客户：第二阶段扩展客户 政府机关公务人员 企业的中高层管理者 市中心动迁的年龄较大的客户 第三圈层客户：第三阶段扩展客户 私人企业主、政府官员、周边县市富有阶层 外来生意人; 2.客户特征描述 市中心迁移到新区的居民他们希望在繁杂的、充满噪音与灰尘污染的生活里脱离出来，寻找一个宁静的、纯净的、没有污染的、花园式的生活环境。 企业管理阶层企业中的管理阶层则收入较好，他们不仅有一定文化素质，对居住将有较高的要求，而且也具备了一定的购房能力。?? ? ? ? 行政事业单位的中高级管理人员收入较为稳定并有一定文化素质的管理人士。 部分富裕人士这部分消费者虽学历、知识涵养不多，但虚荣心强，购买当地最好的房子成为他们体现人生价值最好的方式。  年轻人的婚房 年轻人结婚组成自己的家庭，生活上脱离父母，开始独立生活。他们接受的事物和教育都是现代的，居住观念比较先进。?? ? ? ? ?? ? ? ?;客户;4.以年龄界定客户群：;四、产品建议;（一）产品线;设计原则：丰富型产品线;高层 ◇层数：19、25层 ◇易于人居：板式高层,一梯两－四户 ◇户户有露台：户户赠露台 ◇面积区间：60-120平 ;小高层 ◇易于人居：11层板式小高层,一梯两－三户 ◇外立面：更具风情，更