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PAGE 20 - 房地产基础知识 一、基本概念 房地产的概念： 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： 1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 房地产业 房地产业指从事房地产开发、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。 建筑业是指从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。 注：建筑业是物质生产部门，是第二产业；房地产业兼有生产、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。 房地产市场 分为：一级、二级、三级市场，一级市场指最初级原始土地的转让，二级市场指房地产开发企业在取得土地后再开发、建设、销售，一般说在建商品房（期房），三级市场是指已建好的商品房在市场上转让，就是在房产中介所转让的房产。 土地的概念 土地类型 1、生地：不具备开发条件的土地 2、熟地：指已完成三通一平或七通一平，具备开发条件的土地 3、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块 4、集体土地：是指农村集体所有的土地 土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为 土地使用权年限 是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权有一定年限内出让给土地使用者。现政府对土地使用权年限规定如下： 1、居住用地70年 2、工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年 3、商业、旅游、娱乐用地为40年。 “三通一平”、“七通一平” 三通一平：指供热、供电、供水到位，场地平整。 七通一平：指道路、供热、供水、供电、供煤气（天然气），给排水、排污、场地平衡。 房地产开发、一次开发、二次开发 房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 房地产一次开发 一次性连土地、房屋开发完成。 房地产二次开发 指先将“生地”（不具备使用条件）开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。 房地产开发流程：拿地 设计 施工 销售 物业管理 住宅分类 按物业分类 1、普通住宅（单元式住宅） 2、公寓式住宅 3、花园式洋房 4、酒店式公寓 5、产权式酒店 6、别墅（独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅） 7、商住住宅（SOHO） 8、写字楼 9、商铺 10、商场 注：物业：译自property或estate,由香港传入沿海、内地，其含义为猜测、资产、地产、房地产、产业等。物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。 按房屋政策属性分类 1、商品房：专门用以买卖的房屋。有产权保障，可自由出租抵押。 2、商住房：即可用于住家使用，也可以用于办公的商品房。 3、廉租房：是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等 4、经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。 5、属经济适用住房范围，是政策性住房，是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨土地建设、按成本价出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通。能享受集资建房的职工也有很多具体条件。如果职工是全额集资，将来可以办理100%的产权，在产权证领取后，可以自由上市交易； 按房屋开发节点分类 1、期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。 购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。 2、现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 3、准现房是指