金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告.PDFVIP

金融街控股自持物业市场价值估测 之调研报告 金融街控股股份有限公司 2010年4 月 1 目 录 1 概要 4 1.1 本估价项目概述 4 1.2 估价标的项目的基本情况 4 1.3 估价的方法和步骤 4 1.4 数据采集说明 7 1.5 主要结论 8 2 北京商业地产及写字楼市场 2009 年市场简述 9 2.1 商业地产2009年市场简述 9 2.1.1 商业地产 2009 年供应情况9 2.1.2 商业地产2009年成交情况10 2.2 写字楼市场 2009年简述 11 2.2.1 写字楼2009年供应情况11 2.2.2 写字楼2009年成交情况12 3 金融街购物中心的价值估测 13 3.1 2009 年北京商铺价格指数走势 13 3.2 金融街购物中心可比项目的确定 13 3.3 金融街购物中心可比项目成交价及平均成交价 14 3.4 可比项目成交价格的调整因素 15 3.5 对可比项目成交价格调整系数的说明 23 3.6 金融街购物中心调整系数表 24 3.7 金融街购物中心估价结果 24 4 金树街的价值估测 25 4.1 金树街可比项目的确定 25 4.2 金树街可比项目成交价及平均成交价 25 4.3 可比项目成交价格的调整因素 26 4.4 对可比项目成交价格调整系数的说明 33 4.5 金树街调整系数表 34 2 4.6 金树街估价结果 34 5 C3 四合院的价值估测 35 5.1 北京四合院市场简述 35 5.2 北京四合院市场 2008 年价格走势 35 5.3 可比项目的确定 36 5.4 C3 四合院可比项目成交价及平均成交价37 5.5 影响其价格的主要因素分析 38 5.6 对可比项目成交价格调整系数的说明 44 5.7 C3 四合院调整系数表45 5.8 C3 四合院估价结果45 6 A5 写字楼的价值估测 46 6.1. A5 写字楼地上面积价值估测 46 6.1.1 2008 年 12 月-2009 年 12 月年北京写字楼价格指数走势。46 6.1.2 A5 写字楼地上面积可比项目的确定 46 6.1.3 A5 写字楼地上面积可比项目成交价及平均成交价 47 6.1.4 可比项目地上面积成交价格的调整因素 47 6.1.5 对可比项目地上面积成交价格调整系数的说明 55 6.1.6 A5 写字楼地上面积调整系数表 56 6.2 A5写字楼地下面积价值估测 57 6.2.1 A5 写字楼地下面积可比项目的确定及其地下面积成交价格 57 6.2.2 可比项目地下面积成交价格的调整因素 57 6.2.3 对可比项目地下面积成交价格调整系数的说明 60 6.2.4 A5 写字楼地下面积调整系数表 61 6.3 A5写字楼公允价值计算 62 6.3.1 A5 写字楼公允价值计算公式 62 6.3.2 公允价值计算 62 6.3.3 A5 写字楼公允价值估测结果 62 3 1 概要 1.1 本估价项目概述 本报告采用可比项目成交价格类比法对金融街控股公司四项自持型商业物 业（即估价标的项目）进行价值估测。它们分别是金融街购物中心、金树街、 C3 四合院和A5 写字楼。 本报告选取了北京主要城区（包括东城、西城、崇文、宣武、朝阳和海淀） 内与估价标