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明发国际城二期业主泣诉 开发商霸王合同欺凌业主剥夺业主正当利益 尊敬的领导： 我们是明发国际城二期准业主，现举报开发商长沙明发城市建设开发有限公司所开发的明发国际城《商品房买卖合同》、《补充协议》、《购房协议》存在严重违法违规，制定霸王合同的情况。 【霸王条款之一】 购房合同（第十四条）1、该商品房所在楼栋的屋面使用权归出卖人所有； 该商品房所在楼栋的外墙面使用权归出卖人所有； 该商品房所在楼宇的命名权归出卖人所有。该商品房所在小区内未计入住户分摊面积的建筑物或建筑物的所有权、使用权及收益权归出卖人所有。 补充协议（第六条） 买受人同意，出卖人可在房屋所在楼栋的屋面和外墙设立项目标志、企业标识以及有关企业和项目的其他形式的广告标识。但应由出卖人自行向政府缴纳相关税费并办理政府审批手续，出卖人无须向全体产权人支付任何费用，也不承担任何责任，买受人对此无任何异议。 依据一：根据《物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”之规定，屋顶、外墙使用权依法应当归专有部分全体业主所有。开发商要想取得屋顶和外墙面广告权必须要取得该专有部分全体业主的同意；会所、设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益，如属于业主共有的部分，则必须经过业主大会通过，并不得影响全体业主的正常生活，而不能通过一对一签订商品房买卖合同的方式迫使买房人同意。此条款属于《合同违法行为监督处理办法》第十一条第（六）项所指的经营者在格式条款中排除“消费者依法应当享有的其他权利”的霸王条款。 依据二：根据建设部《城市异产毗连房屋管理规定》之规定，商品房属异产毗连房屋，该房之外墙面应属该幢楼全体业主共有。而异产毗连 HYPERLINK /info/wuquanfa/suoyouquan/fangwusuoyouquan/ \t /fangdichan/yezhuweiquan/peitaosheshi/_blank 房屋所有权以外的人如需使用毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。开发商利用其优势地位以合同的方式约定将外墙使用权归其所有，其有权设置厂告牌、广告灯箱等，与建设部的有关规定明显不符， HYPERLINK /hetongfa/hetongdedingli/xsgp/ \t /fangdichan/yezhuweiquan/peitaosheshi/_blank 显失公平。 【霸王条款之二】 补充协议第六条：关于配套设施设备的补充约定 1、双方明确，在该房屋屋面及其他公共空间可能根据需要建有设施、设备，买受人对此无异议，不提出任何主张。 2、双方明确，房屋所在项目中规划的所有地上车位、地下车位等，均没有列入房屋共用部分和共用房屋的分摊面积范围内，也不是影响该房屋价格的重要因素。所有规划的地上车位、地下车位及未列入房屋共用部位的分摊面积范围内的公用配套设施设备等等，全部归出卖人所有，由出卖人享有收益、处分等全部权利，不因该房屋买卖而受到影响。 补充协议第九条：其他条款 5、根据需要，裙房屋面可会出现机房、设备等，可能对买受人产生噪音、遮挡等影响，买受人对此没有异议。 依据：《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上的和使用上的独立性标准。但不管其性质如何，该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。此条款剥夺了业主占用、使用、收益、处分小区道路和车位的权利，属于《合同违法行为监督处理办法》第十一条第（六）项所指的经营者在格式条款中排除“消费者依法应当享有的其他权利”的霸王条款。 【霸王条款之三】 《认购协议书》第五条：乙方同意签订本协议时，支付定金人民币贰万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保。 甲乙双方商定，乙方须在本协议签订后三日内到甲方售楼处签订线下版《商品房买卖合同》及其补充协议，同时交清首付款，甲方将乙方签约信息报房管局网签备案系统审核乙方购房资格，审核通过后，乙方按照甲方通知与甲方办理该房屋买卖合同的网签备案的时间以甲方通知为准。 如乙方违反第五条任何一项，甲方即有权没收本协议定金，房屋另售。 依据：《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“符合商品房销售