国信金邸世家二期加推方案.pptVIP

* 新沂市房地产市场个案分析-达信国际 可比竞争项目近期销售均价 多层产品 罗马名城 万恒东一号 太湖东郡 达信国际 面积 90-140 80-130 90-130 90-130 成交价 3100 3200 3500 未公布 项目周边竞争项目主要以“万恒东一号”、“达信国际”2个项目为主，预计价位相对较高的为“达信国际”该项目预计元旦开盘，推出两栋多层、两栋小高层，价格未定，据说达信定价将处在跟随者的地位，定价策略略低于金邸世家100元/㎡左右 。“万恒东一号”定位处于中端普通住宅产品 多层售价在3200元/平方米左右。该项目的低价优势分流了部分拆迁客群。 从市场分析看，建议尽快加推多层房源，以抢占市场先机。 市场分析小结 产品分析 红色方框表示已推出区域 蓝色方框表示加推区域 附平面图－标示加推房源 55# 56# 63# 65# 57# 多层各产品间横向比较 本次推出的56#、63#、户型结构一样，且和之前推出的55#户型结构相同，均由A、B、C三种户型结构组成 价格制定 价格制定说明 从周边项目价格走势看，周边各大竞争项目销售情况保持良好，价格平稳，未出现大幅度波动。从可比竞争项目的涨幅来看，万恒东一号年涨幅约200元/平方，太湖世家定价本身相比较高，二期推出相当于半年涨幅100元/平方 。 从55#成交看。目前成交15套，签约10套，签约房源的签约均价3716元/平方米，成交价相对较高，主要原因在于签约的10套当中全是1、2、3楼的房源，本次加推56#、63#、在位置上优于55#楼，考虑到位置差异，本次推案产品在成交价格上要高于55#楼。 从产品上看，本次加推的56#、63#、有A、 B、C三种户型，和之前推出的55#户型一样，从客户对户型的反应来看，普遍觉得比较合理。 价格制定原则：冲量不冲价 快速去化 综上所述，结合目前的市场竞争价格涨幅、55#推向市场后客户对价格反应（55#本身定价已较高，高于市场价500元/平方左右）、客户的心里价位、以及加推房源本身的位置优势，建议本轮加推房源表均价高于55#表均价100元/平方以内。同时楼栋位置系数依次为56#高于63#，定价56#整体高于63# ，在楼层价差方面，提高1楼价格，降低顶楼价格，顶楼定价比成本价略高即可，以保证利润的同时实现难点的去化。 本次报批房源56#表均价为3993元/平方米 63# 表均价为3927元/平方米 （详见一房一价表及定价系数表） 栋号 平均成本价 实现底均价 面市表价 相比底均价上浮点数 55# 3475 元/㎡ 3665 元/㎡ 3811 元/㎡ 3.9% 56# 3993 元/㎡ 8.9% 63# 3927 元/㎡ 7.0% 拟推多层价格对比表： 2010-11.29 国信金邸世家二期加推方案 加推目的 加推时间 加推房源 加推方式 蓄水情况 蓄水方式 客群分析 市场概况 个案分析 户型布局 户型优劣 定价建议 销售策略 销售目标 推广策略 推广表现 基础信息 2010年12月8日 （周三） 多层、 56#（5+1）、63#（6+1）、 （合计6772.37㎡，54套) 联排、 41#、42#栋产品 （合计2957㎡，12套） 一、抢占市场先机 错开竞争项目开盘时间 （“达信国际“计划元旦开盘，推出2栋多层、2栋小高层） 二、避免田吴拆迁户带来的多层销售量的流失 三、实现年度2.66万方的既定销售目标 四、在银根收紧，市场优质客户观望的背景下，锁定市场联排珍稀客户 原55#楼销售情况： 推出时间：2010年9月26日 推出房源：55#（6+1） 32套（另有4套物业用房） 约4400㎡ 销售情况：已售15套，尚剩余17套，且均为4楼以上房源 销售价格：表均价3811 目前实现签约均价3716元/平方米（10套房源） 加推方式 红色方框表示已推出区域 蓝色方框表示加推区域 附平面图－标示加推房源 55# 56# 63# 65# 57# 从资源优势来看，从最差到较好依次为：55# 63# 56# 65# 57# 加推方式 如63#推出后市场反馈较好，则顺势推出65#，提高销售率 如63#推出销售抗性大，同时56#销售良好的情况下，则顺势推出57#，提高销售率 2.66万方销售目标 考虑目前的蓄水情况以及55#50%销售现状，建议目前主要加推56、63两栋，结合今年的年度目标任务，如果： 客户分析 11月23日 通知意向客户近期将有加推计划，邀请客户至售楼处看房，并告知近期开盘，价格将在开盘当天公布(以内部客户优先选房的名义通知前来看房) 12月7日 通知客户将于8号正式开盘 12月8日 意向客户选房后直接签约（不交定金，不保留房源）。