深度观察之超高层住宅研究.pptVIP

* * * * * * * * * 客户抗性 消除抗性举措 1、安全上的不安感。2、心理上的不安感。3、没有与地面的接触感。 抗性探究 普通成人生活形态探究： 超高层隔离人与自然的直接接触； 给避难和消防活动带来了更多的困难； 住宅低部发生旋风问题带来的不适感； 对地震、强风所引起的“摆动”抱有不安感。 超高层居住的自豪感和心理优势； 通风、采光、景观更加优越； 可以营造出配备有高级设备、设施的居住环境； 制定令人放心的防灾、避难体制。 普通成人生活领域扩展探究： 缺乏近邻接触和交流的场所； 相互见面交流的程度较低，近邻关系淡化； 电梯内犯罪的不安感要比中低层住宅高； 对孩子的监视性、防范性减弱； 对于住宅周边的领域意识较低，提高了对楼梯间等空间的不安感。 对共用走廊、楼梯、大厅等空间进行充分的研究：如对走廊进行少许扩宽，配置绿化和座椅；在门厅前设置门廊，走廊侧面预留出大窗户，窗前设置花池，每几层设置一处空中回廊等等； 通过防灾、避难方面和宽敞的空间来缓和密集性，从舒适和生态学的观点进行研究和探讨来解决住户周围的交通共用空间领域和促进邻里交流等。 儿童生活形态特性探究： 阻碍儿童室外的游玩活动； 家长担心儿童被关在电梯内或发生危险事故。 让拥有孩子的家庭在低层居住设计 减少楼梯、走廊、大厅等公共空间成为空间死角 住宅周围和住宅内的游玩场地设计。 老年人生活形态特性探究： 生活领域容易缩小，对外部产生疏远感； 对自然的需求增加，而接触地面的机会降低； 灾害时避难要求增大； 对医疗、福利设施和文教设施依存度较高。 确保可以接触到绿化等自然环境的空间和阳台； 制定令人放心的防灾、避难体制； 周边考虑医疗、福利设施和文教等设施。 在日本，解决高层可能带来的问题已有较为成熟的方法可供参考 * 1、注重通风、采光的设计，增加景观面 2、注重对公共空间的设计，增加邻里交流场所和绿化空间，减少死角 3、制定令人放心的防灾、避难体制，增加心理上的安全感 4、针对儿童：设计室内的游玩场地 5、针对老人：增加有自然环境的空间和阳台，并在小区内设置医疗、福利设施 * Thanks! * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 上海 陆家嘴 鹏利海景公寓 ----中央海景壹号 位置：浦东陆家嘴 东昌路渡口，西邻滨江大道， 东侧为银城路，北边是银城南路 开放商：上海鹏利置业发展有限公司 占地面积：24315.8平米 建筑面积：98000平米 绿化率：42.9% 容积率：4.0 层数：5幢31-37层楼栋组成 户型面积：200-400平米6种不等 并有700多平米顶层复式 景观：不仅可以坐拥外滩千姿百态的近代建筑，同时还可以坐观东方明珠，金茂大厦和陆家嘴金融贸易区为代表的新上海现代建筑。 * * * * * * * * * * * * * * * * 户型说明：同样的户型设计方正，浪费面积少。一个卧室连接半赠送空间，这样保证了通风采光。此户型厨房较小，也没生活阳台。同时厨房距离卧室很近，油烟污染严重。 户型说明：户型方正，没什么了浪费面积。餐厅连接客厅，如果加上半赠送面积，这样一来客厅更显宽敞。厨房也连接一个生活阳台，比较方便。 * * * * * * * * 通过案例分析，我们发现决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关 我们得出，最终决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关 楼盘 开发成本 销售均价 上海世茂滨江花园 1万元/平方米 3万元/平方米 南京世茂滨江新城 4193元/平方米 1.3万元/平方米 武汉世茂锦绣长江 6590元/平方米 1.45万元/平方米 福州世茂外滩花园 5000元/平方米 1.2万元/平方米 芜湖世茂滨江花园 3809元/平方米 8000元/平方米 深圳金域蓝湾 4500元/平方米 9000元/平方米 珠海金域蓝湾 4500元/平方米 7500元/平方米 成都金域蓝湾 5172元/平方米 8981元/平方米 福州金域蓝湾 1万元/平方米 1.2万元/平方米 成都外滩 4000元/平方米 7500元/平方米 超高层规模 销售均价/开发成本 我们将“销售均价/开发成本”拟为“S比”，那么S比值的不同是否会形成超高层不同的开发模式呢？ 注：深圳金域蓝湾、珠海金域蓝湾“S比”计算，超高层销售均价以排除2007年市场泡沫、市场正常情况下均价计算 * 按S比大小可将楼盘分为两种模式，大于