从都国际会议中心及从化平岗地块项目工作建议书.docxVIP

谨呈：侨鑫房地产开发有限公司 从都国际会议中心及从化平岗地块项目工作建议书 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2010-1 前 言 从整体规划上看，从都国际会议中心项目以设施投入为主，从化平岗项目以住宅销售为主。 两者功能上具有极强的互补性，且两者物理距离较近，因此世联在项目思考过程中，主要以高价值溢价为核心目标，从发挥两者的协同价值为出发点进行思考。 工作建议书内容 1 2 3 1 项目 理解 理解的第一层级：什么类型的项目？ ?项目本体判定的三要素 区域 资源 规模 —— 、 一 、 密度旅游地产开发项目 ?自然资源盘点：温泉具有一定的强势性 从都国际会议中心 从化平岗项目 山 东西北三面环山 北面山体景观，丘 陵地形、原始地貌 水 南侧面流溪河 水库景观 温泉 强势温泉资源 ?技术指标盘点： 从都国际会议中心 从化平岗项目 占地 246万平 69万平 建面 14.2万平 约67万平 从现有市场观察，资源的非绝对稀缺性，决定了项目难以简单依托本体条件超脱片区价值体系 编号 温泉名称 编号 温泉名称 1 碧水湾温泉 10 龙山温泉 2 曹溪温泉 11 南昆山温泉 3 帝都温泉 12 清新温矿泉 4 东方麒麟 13 喜运来温泉 5 古兜温泉 14 仙沐园 6 海泉湾 15 阳江温泉 7 16 锦江温泉 颐和温泉 8 蓝月湾温泉 17 御温泉 9 龙门温泉 回归到项目高价值实现的核心目标，需要在现有基础上进行价值再造，寻求突破 产品 要素 区域 指标 要素 要素  ?开发模式构建——通过生产要素的有效组合，重构项目价值链，形成高价值溢价； ? — 区域价值升值，思考多项 资源 要素 理解的第二层级： 现有华南大盘开发模式，难以支撑项目高溢价！ 、 “顶级配套”模式 模式评价：溢价有限 典型案例：假日半岛、凤凰岛 “成本控制”模式 模式评价：不适用 2 5 13 14 1 6 7 12 3 4 8 15 16 17 19 10 9 11 18 区位 编号 楼盘 总占地面积 总建筑面积 容积率 物业类型 1 碧桂园假日半岛 485万㎡ 206万㎡ 0.42 别墅、洋房 2 金碧御水山庄 111万㎡ 74.4万㎡ 0.67 多层、小高、别墅 3 镜湖翠宇 60万㎡ 100万㎡ 别墅、洋房 4 玖珑湖 117.8万㎡ 84.1万㎡ 0.71 普通住宅、别墅 花都区 5 芙蓉半岛 3200万㎡ - - 别墅 6 天湖峰境 133.3万㎡ 45.2万㎡ 0.34 别墅、洋房 7 南航碧花园 160万㎡ 35万㎡ 0.22 别墅、洋房 8 美林湖国际社区 80万㎡ - - 别墅 9 新光城市花园 94.6万㎡ 83.3万㎡ 0.88 别墅，洋房 番禺区 10 华南碧桂园 143万㎡ 348万㎡ 2.4 普通住宅、别墅 11 雅居乐剑桥郡 320万㎡ 110万㎡ 0.34 别墅、洋房 12 逸泉山庄 233. 5万㎡ 105.1万㎡ 0.45 别墅、洋房 13 金地荔湖城 254万㎡ - - 别墅、洋房 14 富力·泉天下 79万㎡ 55万㎡ 0.69 小高、别墅 15 碧桂园凤凰城 666. 7万㎡ 133.2万㎡ 2.0 普通住宅、别墅 增城市 16 锦绣御景国际 60万㎡ - - 别墅、洋房 17 荔城碧桂园 73.4万㎡ 53.2万㎡ 0.73 小高、多层、别墅 南沙区 18 南沙奥园 67万㎡ 40.6万㎡ 0.60 别墅、公寓、写字楼 白云区 19 恒大御景半岛 54万㎡ 88.7万㎡ 1.9 普通住宅、别墅 “成本控制”模式 “成本控制”模式 拥有完整的房地产链条，将成本控制做到极致 土地开发 项目开发 管理运营 施建设七通 土地 土地 土地 开发 项目 项目 项目 建造 营销 营销 运营 一平 规划 融资 交易 招商 规划 设计 融资 管理 销售 销售 管理 碧桂园 雅居乐 城建 合生 珠江 建筑材料、施工队、策划、销售、酒店管理、超市、物业管理 工业化规模开发，标准化快速复制，积累了丰富的大盘开发经验 - 4年 广州雅居乐 4800亩 2002-2006 假日半岛 6000亩 2002-2006 顺德碧桂园 广州碧桂园 华南碧桂园 凤凰城 假日半岛 长沙威尼斯城 3000亩 800亩 2000亩 10000亩 13000亩 2500亩 1992年 1998年 2000年 2002年 2004年 2006年 低价取地，前期带装修低价倾销，将边际利润做到极限，后期赚取土地增值利润 ?在社区中心往往预留部分用地，待社区成熟后， 预留用地会有较大幅度的增值，再用来开发中高层住宅，以最大