2019年广州卓越蔚蓝城邦豪宅项目营销推广策划_销售执行策略.ppt

正本清源 理顺一条线;蔚蓝城邦的项目简报;;以近60万大城体量，输出领导性品牌的 传统豪宅进化观，建立特有的价值体系;依托集团“追求卓越、不断超越”的品牌理念 再造蔚蓝系列“ 以人为本、美学筑家”的高端形象 以全方位的视角“机会分析/策略体系/推广执行” 带领消费者认知蔚蓝城邦的沉甸甸含金量 真正施行“整合营销”的全方位攻势;PART1;蔚蓝城邦的SWOT;常平从来不平常;常平高端市场供应量少，存有机会点。（别墅产品以独栋与联排为主，主打生态环境，目前市场在售的别墅项目只有东坑尚河园、誉景名居、万科城新推长岛别墅组团。） 卓越·蔚蓝城邦，如此规模，如此素质， 必然占位区域豪宅第一阵营。 ;此阵营的竞争项目>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 常平万科城/东田翠湖湾/誉景名居/御苑花园… 光大锦绣山河/万科松山湖一号... ;他们在说什么，在做什么？;锦绣山河 山河高度;卓越·蔚蓝城邦 常平万科城 誉景名居 金凯水都 东田翠湖湾 中央公园一号 世纪康城 中惠金士柏山;以别墅形象让蔚蓝城邦成为一个符号订在市场的最高位上。 让后期的产品有势可依，就能以高带低、形成顺势。;主动化营销：确立王者形象，强调“以我为主”主动策略。 本案在面对整个市场竞争压力时，大可不必将竞争对手泛化。而更应该坚定不移的发掘和强调自身独特性，强调“以我为主”的主动竞争策略。 制定新标准：强化产品素质，实现“区域领导”的影响力。 充分利用区域市场新老交替的真空时期，凭借产品素质和品牌实力，迅速奠定本案在区域地产阵营中的领导品牌地位，从而摆脱低层面的产品价格竞争，通过附加值的增加，使项目进入到一个高端无竞争的市场领域。;城市之间既有差异联系，又在各自发展变化。 深圳的尖端产品，到了东莞也要因地制宜的思变，找到适合的平衡点。如果我们没有清楚认识到这一点，那么“水土不服”的结果必然。;纵观今年房贷新策寒流：;1.对同区域客户的辐射能力较强，地缘优势使得本项目能够强势牵引东站片区客户群。 2.本项目能够辐射常平镇中心及其它弱镇区域的客户，但他们对本片区区域前景更为关注。 3.周边经济强镇的客户对置业常平缺乏核心驱动力，加上各镇区均有高端别墅物业供应，因此本项目对其它镇区牵引较弱。 4.深圳投资客受政策影响明显，客户群体极不稳定。对本项目而言可以争取但不做重点考虑。;;;驾驭这片城市， 主见是阅读生活的最高形式。;在飞速发展中，东莞人完成了一次又一次的思维蜕变。 但在居住品味的选择上，他们只是一群好学习、儒子可教的学生。 同时也是沾染了不良习气，好恶不分，需要引导的问题学生。 假如你把他们想得过于成熟，那你明显错了。 东莞人继承了广东人优良的务实作风， 摆事实、讲道理，进行更直接的对话。 假若只教条化地告诉他们所谓建筑理念、人性化等。 别玩的太玄。“讽刺老子看不懂还是怎的？”;本地老板——任总： 万科城C003栋独立别墅业主，常平本地人，办工厂 四代同堂，两个儿女（小学、初中） 购房前住自建房，十个房间； 主要想买别墅，现在购买的C003栋别墅还不是十分满意，主要是房间太少，至少要五间卧室，认为本地人都要求房间多，市面上的三房别墅根本不适合； 身边办厂的朋友们很多都想买别墅，但认为常平没有好的别墅可选，高端产品不多，如果有，本地老板是愿意在常平买别墅的。 如果独栋别墅太贵，可考虑退之选择双拼。 非常关注别墅车位问题，认为两个以上的车位最适合，认为室外停车场更适用。 认为绿化不够，相对其自己住在村里，花园大空间大，万科城的绿化做得很差。 别墅花园一定要大，300平米可以接受。 教育有配套很好，如果有名校，本人及身边的朋友一定会将子女送过来读书。;本地公务员——邓晓峰先生、付小芬女士： 东田丽园业主，邓先生是交警，付女士是西餐厅老板 东田受欢迎的原因主要是环境优越、配套齐全、远观有前景；小区周围的医院就比较有必要。小区中最重要做到的是交通、环境好等。关于东田丽园的购房主力群体：以本地人为主七成以上（公务员、私营企业主、村民等），另外还有两成外地移民（经商），几乎云集了常平所有的高端人群，圈层效应好。 对高端产品的认识上：别墅为主力，也是未来市场上最需要的。常平本地含有一定的高端别墅客户。约300平米的独立别墅，总价250-300万会比较会更受欢迎。但是只是针对一部分的人群，而且要对园林环境和管理提出更高端的要求。130-180平米的平层（9-18层小高层）也受当地人欢迎。本地客户更喜欢群居生活，在130-180平米的大社区中选择上会有更大可能性。 对于万科城的看法：万科的品牌，但是本地人并不重视，因为不认识这个牌子。而且楼盘门口的招牌不够醒目，产品中的楼间距不够，绿化不够，居住氛围欠缺，太冷清。户型设计不适合本地人。联排别墅不受本地人欢迎，主要是因为别墅私密度不高，给人