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公寓专题研究兴达经纪2016.4.8;目录;概念界定;从客户使用角度来说，公寓产品不同于写字楼，它不仅可以满足客户办公的需求，还兼备了居住功能，功能复合性是其重要特征。;功能复合的公寓产品;一、区位优势明显，多位于城市核心区，或是新型发展区域 二、交通便利，城市主干道沿线等 三、周边配套相对齐全，尤其与商业、写字楼伴生 四、依托强大的城市资源;; 对比因素 项目名称;;概念界定-酒店式公寓;特 点;与传统酒店的区别;目录;14;15;16;17;居住公寓价值体系;居住公寓——硬件配套;居住公寓——软件配套;商务公寓;商务公寓——硬件配套;商务公寓——软件配套;酒店式公寓;酒店式公寓——硬件配套;;北部湾一号：前卫、现代的建筑解构手法使项目立面效果充满艺术感 ;北部湾1号还配置了空中网球场、无边际泳池、海滨休闲商业区、商务会所、幼儿园、大面积观海景观露台及各种活动场所，还有亚热带风情的绿化景观布置，为业主提供丰富而舒适的休闲生活。 ;锋尚国际公寓：引进欧洲高舒适度低能耗优化设计系统，打造高科技公寓社区;塑造北欧景观园林风格，打造超高绿化率社区;目录;长租公寓成为年度投资热点;租房现状及痛点：目前国内的租房市场对比美日等发达国家有较大差距，无论房东端还是租客端都面临很多痛点，交易环节、房屋品质、租后服务市场改善空间极大。;白领时代的到来与90后的个性需求：2015年我国将进入非农从业人员中白领总量超过蓝领的“白领时代”，对车、房、服务等的需求将不断提升。而90后消费时代的来临，更突显需求的个性化特征。;房地产租赁市场的大环境，市场容量巨大，且增量明显;房地产租赁市场的资源错配使得公寓公司能提供标准化产品来调和供求两端;在资本的助推下，各家公寓企业突破了地域限制，15年已有部分企业开始了跨城市的全面布局;互联网对公寓企业的改造，提升销售及管理效率，且为未来切入社区经济创造条件;允许N+1模式的租赁政策，为行业前期发展提供一定条件，而REITs的探索提供更大动力;标准化、连锁化及品牌化是未来公寓发展的三大热点，而伴随模式的逐步成熟及市场升级，其??利能力也具备较好的市场前景。因此大量领域龙头正在逐步进入;行业挑战;链条中的投资机会;链条中的投资机会;链条中的投资机会;链条中的投资机会;链条中的投资机会;链条中的投资机会;案例：小米与You+;YOU+国际青年社区创办于中国广州，是一个面向现代都市青年的连锁生活社区，专注于打造高品质个性化的青年社区。 主题定位：青年生活和青年创业。 商业模式:租下整栋楼，重新改造后向青年人出租 经营理念：挡风遮雨，有爱陪伴，让都市青年在生存中找到生活 卖点:宽松的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流。 定位群体：大城市租赁市场中的合租群体，他们需要上网去找同伴，基于安全和个性因素，合租存在较大隐忧。 YOU+国际青年社区广州凤凰店于2012年6月1日正式开业，将以北京、上海、广州、深圳为主要城市，进行连锁扩张。2015年2月前后，YOU+社区将同时在广州、上海、北京三地开业10家门店。; 整个青年社区借鉴了欧洲大学公寓的模式；融入了loft设计风格；搭建了国家青年旅社的交流平台；改变了都市时尚青年的生活态度和生活状态。 ;YOU+不仅以精致的环境设计、舒适的房间布局、便捷的公共配套，带给青年前所未有的居住体验，更加以多样化社区活动和娱乐，高端的生活配套设施为青年人打造一个多样化的交流、活动的平台，未来YOU+将成为一个中国最具有人文特色的青年社区领导品牌。;对you+而言，公寓只是个载体，以此形成的年轻人社交平台才是核心，每一座you+国际青年公寓都设计了一层设备齐全的大厅，就是为了鼓励他们在这里结交更多的朋友，形成一个有“温度”的社区。; 广州凤凰店一度是个小仓库改建而成的办公楼，然后又被改建成一个年轻人群居的公寓。因此没有华丽丽的灯光设计，顶部是管道和欧式吊灯设计，风格比较混搭。一角摆着桌球台，有健身房、小酒吧，还有个80英寸投影电视的影视厅，与其说是大厅，不如说是年轻人的会所。其次是卧室，对于喜欢涂鸦，或者家居设计的房客来讲，可以随意在门上或者墙上设计成自己喜欢的样子，而这些还会延续给下一任房客。;you+国际青年公寓最大的特色之一莫过于处处可见的新奇而富有趣味的功能设计，如通往小花园、健身房、公寓电梯等多处的大门的机关按钮、消防栓里的刷卡器、有需要拉动弹珠机拉杆才能开门的机关。这些新奇的设计一方面是要防止陌生人轻易进入我们的公寓里，另一方面是通过新奇有趣的设计，为年轻人的生活注入更多的乐趣。;YOU+定位颇有噱头：号称三不租，45岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻群体；结婚带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计；不爱交朋友的不租。前两条的设定是为