2019年广州凯旋新世界广场营销总案.ppt

方 法 二 以唯一直通南北的低密、低容、高环境为基础的品质推广。以创富会和创富基金为引爆点，突出财智社区形象和6H物业理。 依次由北到南，分四步推广。即景观洋房——花园洋房——商住多层、电梯洋房、服务公寓——清尾或保留出租并开发L13区。 营 销 方 向 舒适生活适度交流，商务学习为核 心的高 知本国际花园城 市场战略主攻点 高效工作之下生活服务和环境造就的 自我学习与发展；在生活上、在职业上、 在交流上的群聚需要 形 象 红 线 创富会与创富基金所支撑的国际人 生活标准系列 展 开 方 式 以创富基金或财智、财经周刊等演绎 或以国际人的故事进行相应描述而演 绎，贯穿出推进的节奏和各期卖点及活动。 目标客户群寻找 采用合办创业与财富杂志,发行偏向于 外资企业，私营业主，特别是天河北高 档写字楼；各期论坛及专刊内容依客户 群偏向而调整 入 市 时 机 2002年9月—10份入市 入市态势原则 以CBD物业板块领头盘入市； 以CBD标志物业（住宅）入市； 以CBD区位价值为依托的景观（园景、 内园景）条件入市； 以新热点的物业类型入市并加以引导 房市流行和保障细分群体新鲜度原则； 保留后续力量和可调控空间，形成多次开盘的节奏，做到开合自如； 具备足够的媒介炒作空间和展示点； 客户群相应聚集，首度开盘必须一炮走红,，无论销售多少,首先必须讲求销售率； 发展商的品牌亲和力必须有一定的显现 做 势 时 机 2002年8—10月中旬 第一阶段（L4及L8区） 2002年11—12月底 第二阶段（L4区） 2003年1—2月中旬 第三阶段（L4区） 2003年3月—6月，8—11月，11月—2004年2 月分三个阶段（L4—L8—清尾） 做 势 方 式 以客户搜寻活动、公司品牌活动及促销活动为主，配合相对均衡的系列广告发布进行，保持控制的相对灵活性。 展开方式 以横向对比世界知名城市以及北京、上海的国际公寓发展来演绎投资前景； 以CBD国际生活杂志（细节）来演绎国际酒店式公寓生活 目标客户群寻找 前期采用合办“创业与财富”杂志,发行上侧重国企、事业单位、公务员及股票、地产投资人士，后期转向外资企业，还可考虑到香港卖WTO投资概念。 入 市 时 机 2002年3月中旬宣传炒作开始 入市态势原则 以CBD物业板块领头盘入市； 以CBD标志物业（住宅）入市； 以CBD区位价值为依托的景观条件入市 （园景、内园景）； 以新热点的物业类型入市 并以引导房市流行和保障细分群体新鲜度原则 具备足够的媒介，炒作空间和展示点； 客户群必须相应聚集，首度开盘必须一炮 走红； 无论销售多少必须首先讲求销售率； 发展商的品牌亲和力必须有一定的显现 2002年3月—6月 第一阶段（L4及L8） 2002年6月—9月 第二阶段（L8） 2002年10月—12月 第三阶段（L8） 2003年1—5月，5—10月，10—12月分三个阶段—L13区 做 势 时 机 做势方式 以社会话题作铺垫，配合楼盘价值概念炒作，同时开展客户搜寻和公司品牌形象亲和力活动，进行首度开盘前的做势； 而后转变为以客户搜寻活动和促销活动为主,配合相对集中的广告发布来推动销售节奏，并控制项目品牌培养质量 媒体选择与组合 报纸及刊物： 广州日报、羊城晚报、投资导报、经营报，启用财经周刊、商业周刊、股票证券刊物、市场周刊、时尚杂志等 电子媒体： 建立互动网站，配合广东卫视和有线台 户外： 天河北主要路口路牌、车身广告、站牌广 告（中信方圆两公里范围内） 广告表现形式 报纸： 力求大气经典，版面大小、风格统一，内容表达同时刊登中、英文，突出国际化风格，大小以1/3以上版面为佳，建议以黑白广告为主体现品味内涵 杂志及电子媒体： 多以现场景观为制作原素，强调项目形象，硬性广告推行多采用实景和人物（不同的）黑白艺术化处理形成系列，内容上保障概念、人物和实景、销售措施和活动的三段式固定形式，特别是10月份以前不必随意更改广告风格 价 格 走 势 入市价比同区市场价提高20%，设置较大折扣空间，随认签时间和开盘次数递减；从折扣上保持价格上升（2002年）。至2003年则视情况逐步调升价格，并严格执行折扣，做到平开高走， 具体价格依照开盘前1—2个月的市场及走势确定 价 格 控 制 配合供货量进行，并委派专门的价格管理员掌握，对外宣传价一方面依策略计划发布，另一方面依业绩，调高则宣传，调低则不宣传。 价格计划采用滚动计划方式，每一期制 定的价格