大田湾项目规划建议.docxVIP

吉首荣达房地产公司 大田湾项目规划建议 导 言 本方案中，地标基于荣达公司提供的资料及咨询意向，提出本项目规划设计中必须关注的核心问题；并根据宗地特征及区域现状，针对性地对本项目提出规划、开发、产品等层面的建议。 特别申明：本项目建议书知识产权归属地标和愿意使用下述思想的开发商共有。 目 录 第三部分 项目市场定位如何？ ——地标独创—— 1、项目SWOT分析 解决问题之“三五论”模式 2、项目开发战略浅析 3、项目市场定位 第一部分 项目情况如何？ 第四部分 项目如何规划? 1、项目概况 1、项目地块评估 2、项目主要经济指标 2、规划要素及原则 3、项目区域四至 3、示意性规划说明 第二部分 项目背景如何？ 第五部分 地标如何合作？ 1、项目区域地位 1、地标优势 2、项目区域资源 2、执行架构 3、竞争项目案例研究 3、合作纲要 第一部分：项目基本情况 一、项目概况 地块状况：地块东西宽约346米，南北长约166米，宗地三面临路，一面临水。项目规划为一期用地和二期用地。一期用地面积约 27亩。 用地面积 39189㎡ 建筑面积 ≤109729㎡ 容积率 ≤2.8 绿地率 ≥35％ 建筑密度 ≤30％ 1.地块形状呈刀形，属典型的不规则地块； 2.宗地规划有市政规划道路呈南北向贯穿项目； 3.地块内基本无山体及坡地，地形基本平整。 二、项目区域四至 【北至】北靠市金属包装厂区及民居区，近老吉大，经武陵路至老城区约5分钟车程； 【南至】南临吉首母亲河—峒河，经邻近武陵路可至长沙； 【东至】东临林化厂家属区， 经武陵路，从环城路可至乾州新城，车程约20分钟； 【西至】西临居民区及场区。 第二部分：项目背景分析 一、片区房地产价值解析一----------区域地位 ?吉首房地产处于发展起步阶段； ?旧城改造加速老城区房地产迅猛发展； ?吉首城市建设重心南移，但老城区在未 来5年内仍有其不可动摇的地位及价值；?旧城房地产开发，政策支持力度大；?受旧城历史印象的影响，普遍居民迫切 希望改善居住环境； ?片区开发拉动了大田湾区域价值； 大田湾片区整体面貌将加速改善并将逐步成为吉首高价值人居区域  吉首老城区 乾州新城 二、片区房地产价值解析二--------区域资源 上风上水，风水宝境 峒河流水呈反弓环绕大田湾，是为顺水湾，是吉首不可多得的风水宝地。此片区为本案所在 人文、景观双重价值 吉首大学老校区占据湾区核心，人文气息浓厚。项目南北可望山景，南可直观江景。 未来高档人居片区 水畔名城等高端项目入主大田湾，旧城形象迅速改善，片区将逐步成为吉首市高档生活片区。 结论：具备人文、景观、生态等全部要素的高尚住宅片区。 丰富的原生山景及水景资源 浓郁的城市人文和自然人文 大田湾区域——占据吉首得天独厚的区域资源和先天条件， 吉首老城区目前规模最大的高档社区水畔铭城项目已抢占先机。 三、片区竞争楼盘案例研究－－－－水畔铭城 1、水畔铭城概况 位置： 位于本项目东北面 区域： 吉首大田湾 用地面积： 占地77395 ㎡建筑面积 181140 ㎡ 容积率 2.28 项目规模 老城区最大规模高档社区 布局 围合式 园林风格 新加坡风情 产品类型 别墅＋小高层＋高层 2、水畔铭城整体规划解析---布局 半围合布局 270° 270°景观视野 以峒江水景为中心，以小高层及高层进行半围合整体布局。 以水岸为起始，由南至北分别建设多层联排、小高层及高层。形成错落有致、层层观景的建筑秩序感。 半围合布局明显，高密度、高容积率； 中心无开放布局，无大景观轴，缺乏开敞感及包容感。 3、水畔铭城局部规划解析----建筑风格 外立面设计： 风格：德式现代简约主义建筑风格，色调为白 色辅以橙黄色、灰色及赭石色结构为框架结构。 点评: 色彩搭配协调，整体具有现代时尚气息，同时 又蕴含稳重内敛的优雅气息。 外立面设计属于中上水平 全外墙砖立面造价较高 该项目一期外立面照片 4、水畔铭城局部规划解析----园林风格 园林设计： 新加坡风情主题园林一期实景，园林绿化以 当地绿化植物为主，建筑密度较低，绿化面积较大，绿化率近46％。 该小区园林做了部分带状水系，引入了部分生态环保社区概念。 高绿化 在吉首属于中高档次园林 一期园林照片 5、水畔铭城局部规划解析----别墅 产品及户型-别墅： 4层联排别墅，建面325㎡ 2层叠加别墅，建面268㎡ 别墅产品位于地块近水中 央位置，河沿岸设置了亲水平台及水岸步道，有一定的情趣。 户型点评： 别墅户型设计一般，退台设计不科学。短面宽长进深设计，采光差，不通透、舒适度并不高。 一期别墅照片及户型图 别墅户型虽一般，但别墅产品的打造拉升了项目整体档次 6、水畔铭城局部规划解析----洋房 产品及户型-洋房： 7层多层、12