中山四期定价建议（终）.docxVIP

中山项目四期定价 中海项目组 2009年7月30日 四期定价说明 1、根据对区域市场的研究及可比竞争楼盘销售价格的洞 察与其优劣势分析，作为项目的可比实例进行定价。 2、对本项目已开售的组团可比因素优劣势进行对比，进 行本项目四期定价。 结论：本项目四期定价方法：市场比较法、组团比较法 一、市场比较法（基准价格估算） 竞争项目区位图 本项目 均价：4200元/㎡ 中澳新城 锦绣阳光花园 均价：4200元/㎡ 龙光海悦城邦  均价：3800元/㎡ 市场比较法说明 项目地理位置 （1）外在资源 交通条件 规模面积 景观环境 环境设计 （2）楼盘素质 建筑规划 产品户型 园林设计 社区配套 品牌形象 （3）溢价因素 物业管理 升值潜力  通过对比竞争对手外在资源、楼盘素质、溢价因素等进行比较。 对于本项目而言，外在资源和楼盘本身素质等因素是影响项目价格的主要因素，而品牌、服务、物业管理、升值潜力等是可以影响价格的溢价因素。 一、基准价格估算表一（市场比较法） 比较因素 权重 本项目 锦绣阳光花园 龙光海悦城邦 中澳新城 地理位置 10.00% 1 0.9 0.85 0.88 交通条件 8.00% 1 0.9 0.88 1.1 规模面积 8.50% 1 1.1 0.85 0.75 景观环境 11.50% 1 1 0.9 0.88 建筑规划 10.00% 1 0.95 0.85 0.8 产品户型 10.50% 1 0.9 0.85 0.85 园林设计 9.50% 1 0.9 0.85 0.85 社区配套 8.50% 1 1.05 0.95 1.1 物业管理 8.50% 1 1 0.95 0.88 品牌形象 7.00% 1 1 1 0.88 升值潜力 8.00% 1 0.98 0.95 0.95 综合系数 100.00% 1 0.96815 0.89365 0.89685 各楼盘权重 50% 30% 20% 各楼盘目前售价 4200 3800 4200 入市时机(市场影响) 1 1 1.11 1.11 修正价格 4200 4218 4662 与各项目的比准价格 4338 4720 5198 总体比准价格 4625 二、组团比较法（基准价格估算） 四期均价： ？  期 9 5 座 座 4 期 三 - 座 3 4 5 座  各组团均价分布图 三期组团均价为： 3936元/平方 （ 09年1~4月） 岛 半 二 期 二 座 座 3  3 一 4 座 - 期 3 7 座  二期东向组团均价为： 4009元/平方 09年1~4月） 二期二半岛组团均价为：4637元/平方 09年4~7月） 二期一半岛组团均价为：4462元/平方 08年4月~09年6月）  岛 半 一 1 期 二 座 一 3 - 期 座 8 - 2 3 座 一期 1座-17座 一期组团均价为： 4450元/平方 07年9月~08年9月） 组团比较法说明 组团位置 景观环境 组团内在因素 产品户型 产品面积  对于本项目而言，组团间的景观环境、位置、产品户型、产品面积等是影响组团价格的主体因素，而组团入市时机是可以影响到组团价格的溢价因素。因此，以入市时机作为价格修正因素。 二、基准价格估算表二（组团比较法） 比较因素 权重 四期 一期 二期一半岛 二期 二期二半岛 三期 （1~23座） （24~33座） （34~37座） （38~47座） （48~53座） 组团位置 35.00% 1 0.95 1.2 1 1.2 1 景观环境 35.00% 1 0.95 1.2 1 1.2 1 产品户型 10.00% 1 0.9 1.05 1 1.05 1 产品面积 10.00% 1 1 1.05 1.05 1.05 1.05 噪音 10.00% 1 0.95 1.1 1 1.1 1 综合系数 100.00% 1 0.95 1.16 1.005 1.16 1.005 各组团权重 5% 5% 20% 20% 50% 各组团目前底价均价 4450 4462 4009 4840 3936 入市时机 0.98 1.2 1.16 1.12 1.18 (市场影响) 1 修正价格 4361 5354 4650 5421 4644 与各组团的比准价格 4591 4616 4627 4673 4621 总体比准价格 4631 四期均价建议 1.根据市场比较法对本项目四期基准价进行估算，以目前主要竞争对 手：锦绣阳光花园、龙光海悦城邦、中澳新城作为参考对象，估算 基准价为：4625元/平方米； 2.根据本项目各组团进行比较，估算基准价为：4631元/平方米； 建议四期基准价为：4650元/平方米； 四期楼栋均价阶梯图 6 3 2 1 5 四期楼栋间均价高底，主要从该组团 中各楼栋的朝向、景