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PAGE 5 PAGE 6 房地产基础知识 一、基础概念 1、房地产是房产和地产的合称。是指土地，建筑及附着在土地，建筑物上不可分割的部分。房地产由于其位置因素、不可移动，因而往往又被称为不动产。 三种存在方式： 单纯的土地。 如一块无建筑物的城市空地。 单纯的建筑物。如在特定情况下，把地上建筑物单独看待时。 土地与建筑物结合的房地产。如把建筑物和坐落地作为一个整体来考虑，这也就是说土地和建筑物既有各自独立的特质内容，又是一个不可分割的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在都属于房地产，是房地产的一部分。 2、房地产业是指从事土地和房屋开发经营的行业属第三产业 包括： 国有土地使用权的出让 房地产的开发和 再开发。其中包括：征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设以及对旧城区土地的再开发。 房地产经营。包括土地使用权的转让、出租、抵押与经济活动。 房地产中介服务。包括房地产咨询、估价和经济代理 物业管理。主要包括房屋及公共设施、设备的保养、维修并为使用者提供安全、卫生以及优美的环境。 房地产市场的调控和管理。即建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场，制订合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。 3、 土地使用权。是指使用国有土地所享有的权利，主要指建筑内容和使用年限，居住用地70年，工业用地、综合用地、教育、科技、文化、卫生用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。 4、土地所有制分类：国有、集体。 5、 土地出让金：是指使用国有土地有有偿使用一定年限（40-70年）一次买断国家土地使用权的资金，只有交纳足额土地出让金的土地和房产，方可有效转让 6、土地使用证：是指合法拥有土地的主要证明材料，主要载明所有者的名称、土地性质、使用年限及使用面积。 7、房产证：是指房屋验收后，在开发计划、土地证、规划许可证、开工许可证、竣工报告、竣工图等资料齐全的情况下，由房屋所有者的名称、房屋的面积、间数、栋数、层数及邻里姓名以及交纳契税情况组成。 8、配套：主要指为方便生活而提供的各种设施。如供水、供电、供暖、煤气、通讯、入网、有线电视入网、交通车站以及学校、幼托、医院、邮电、超市、广场、等。 9、物业管理：主要指房产交付使用后，保证水电暖及其他设施的正常使用，维修房屋，负责治安卫生、车辆、花草树木的管理、负责收取各种管理费。 10、地皮：是指不含规划建筑内容的土地。 11、楼花：是指土地附着政府批准的有效规划内容。主要是指附着法定的许可的建筑面积。 12、期房： 是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 13、现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。 14、准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 15、公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。 16、房屋产权： 是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 17、 建筑小品：是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。 18、商品房：是由房地产开发企业按照市场经济规律，经当地政府及相关部门批准，面向海内外客户以盈利为目的而建的商用房或高中档别墅或普通住宅。 二、建筑术语 1、建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积：则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 2、使用面积 住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，通常都是按使用面积计算。3、公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 4、实用面积它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。5、居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。