物业服务管理案例讲座.pptxVIP

物业服务管理案例讲座;物业管理流程;物业服务合同常见热点纠纷;目录;一、物业管理费纠纷;《物业管理条例》T41　 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。;1、开发商“赠送物业费、减免物业费”承诺对物业公司是否有约束力 孔某某为武汉某小区业主，甲物业公司与该小区开发商签订前期物业服务合同，接受委托为该小区提供前期物业管理服务。合同签订后，甲物业公司依约为该小区提供前期物业服务，然而业主孔某某却拖欠甲物业公司自2014年7月至2016年7月期间的物业费4316元。经多次催要未果，甲物业公司最终将孔某某诉至法院。庭审中，孔某某辩称自己购买房屋时。开发商曾承诺赠送三年的物业费，故不同意交纳上述费用。 ;分析解答 ： 本案争议的焦点在于开发商作出的民事法律行为效力是否约束第三人即物业公司。实际上，不论是依据合同的相对性原理，还是具体的法律法规对此都有明确的规定。《合同法》第51条也规定，无权处分行为只有经过被代理人的追认方对被代理人产生约束力。所以开发商的赠送承诺对物业公司没有必然的法律约束力。 虽然“赠送物业费”的承诺对物业管理公司不具约束力，但是对作出该承诺的主体也即开发商是具有法律约束力的，如最终该承诺未兑现，购房人可以通过法律途径解决，法院在上述案例的民事判决书中对此点也予以了确认。 ;2、业主是否有权以开发商违约为由拒绝交纳物业管理费 马某系某小区房屋业主。某物业公司为马某所在小区物业公司，该公司以．某欠付自2014年1月6日至2017年6月30日的物业费用共计7243，83元为由要求马某支付物业服务费7243．83元、违约金1477．01元，马某认可某物业公司所主张的拖欠物业服务费期间及金额，但认为没有交纳物业服务费的理由是房屋水，质量不合格，故不同意某物业公司的诉讼请求。法院审理后认为，某物业公司与马某签订的物业管理服务协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。物公司按照合同约定履行了相应义务，马某作为物业管理服务的受益人理应及时屐行向物业公司交纳物业服务费的义务。马某主张其房屋存在质量问题，如果因房屋质量产生纠纷或给其造成损失，其应及时向责任人主张权利，现其以房屋存在质量问题为由拒绝交纳物业服务费，理由不足。就滞纳金一项，马某系因房屋漏水没有及时交纳物业服务费，不存在恶意拖欠情形，故不予支持。法院最终判决马某向物业公司支付物业费，驳回物业公司要求马某支付滞纳金的诉讼请求。该判决已经一审生效 ; 实践中，小区房屋在销售过程中出现不少问题，例如房屋建筑质量差、发布虚告、配套设施设备不齐全或面积有误差、房款计算错误等。这些问题许多要等大的业主人住以后才逐渐暴露出来，而此时造成这些问题的开发商已将楼盘销售完毕，因此，业主往往以拒交物业管理费作为抗议和斗争的方法。虽然小区的前物业服务企业与开发商有着千丝万缕的联系，然而从法律角度看，物业管理合同与房屋买卖合同是两种法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人业主不得因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。正确的做法是就开发商的违约行为向其主张权利，但对于物业费的问题，物业公司若按照合同约定提供了相应的物业服务，则业主应按约定支付物业费。 ;【分析解答】 本案体现了房屋质量问题的抗辩不能对抗物业费缴纳的请求。物业服务合同和房屋买卖合同两种不同的法律关系，物业服务合同本身应当涉及的内容并不应超越物业服务合同的内容，更不能延伸到房屋本身的质量问题上，本案中，马某以房屋存在质量问题抗辩，系对于开发商的违约行为的抗辩，根据合同相对性的原则，其应当通过协商或者诉讼的手段予以维权。而对于物业服务合同的法律关系并不属于同一种法律关系，也不能对抗物业公司要求其缴纳物业费的请求。因此，马某仍需向物业公司缴纳相应的物业费。;3、业主何时开始承担物业服务费开发商交房后，业主可否以一直未居住为由拒交物业管理费？ 曹某为某小区业主，某物业公司为该小区物业服务企业，某物业公司以曹某拖欠2013年、2014年、2015年、2016年、2017年应交物业服务费为由，要求其立即给付上述物业服务费。曹某主张2013年至2017年8月以前其没有人住，房子空着，所以该段时间的物业费不同意缴纳。;4、业主家中被盗，能否要求物业公司予以赔偿 2015年11月24日，张某购买了房屋一套，2016年3月1日，其与物业公司就房签订了《房屋委托管理合同》该合同约定：物业公司负责维护小区的公共秩序，包括巡视、门岗值勤、盘查可疑人员；物业公司方违反合同的约定，未达到约定的管理目标，造成张某经济损失的，物业公司应给予