万科深圳市场调地查报告.docVIP

房地产E网-房地产物业管理资料库 万科深圳福田——新洲项目市场调查报告 目 录 一、 概述 二、 深圳房地产总体市场状况 三、 项目所在区域市场状况 四、 本项目可比性分析 五、 深圳客户供需分析 六、 项目分析 一、概述 1、宏观经济状况 前央行副行长吴晓灵坦言：“过去相当一段时间，央行存在货币超发的问题，特别是2009年，为了应对金融危机采用了‘极度宽松’的货币政策。此次央行希望通过加息向市场释放中央决心调控通货膨胀预期的意图。”独立经济学家谢国忠认为“央行加息其实来的太晚了，货币超发已经那么严重，早就应该实施收紧政策来抑制通货膨胀。包括绿豆、姜、蒜、辣椒在内的农副产品轮番上涨其实都是央行货币超发的结果，多余的钱在市场中乱窜，多年累计起来的过量货币已经给中国经济实体带来了巨大的通胀风险。” ??? 货币学派创始人弗里德曼的一句名言“通胀无论何时何地皆为货币现象”。按照货币学基本原理，一个国家或地区经济每增长出1元价值，作为货币发行机构的中央银行也应该供给货币1元，超出1元的货币供应则视为超发。而在新兴市场国家由于市场化改革等原因，资源商品化过程加剧，广义货币供应量适度高于经济发展GDP增长也是合理的。但过高的货币供给却极易带来通胀。 2000年，中国GDP总量为8.9万亿元，广义货币供应量（M2）为13.5万亿元，是GDP的1.5倍，多出了4.6万亿元，而到了2009年，我国GDP总量为33.5万亿元，广义货币供应量为60.6万亿元是GDP的1.8倍，比差多出了27.1万亿元。广义货币供应量与GDP之间的比例在进一步加大。据央行数据，今年9月末，广义货币余额已经达到了69.64万亿元，按照国家统计局发布的前三季度GDP达26.866万亿元计算，超发货币将近42.774万亿元。 ??? 货币和准货币（M2） 我国将货币供应量划分为三个层次：一是流通中现金Ｍ0，即在银行体系外流通的现金；二是狭义货币供应量Ｍ1，即Ｍ0加上企事业单位活期存款；三是广义货币供应量Ｍ2，即Ｍ1加上企事业单位定期存款、居民储蓄存款和其他存款。数据来源：中国人民银行 目前的增长模式正在将经济推向滞胀，而这个后果其中之一就是货币会引发贬值的风险。通货膨胀正在进入危险的领域，而通胀的原因就是货币供应过多，要遏制通货膨胀就要保证经济增长所需要的货币供应是跟生产力相适应的，这就是央行回笼货币的原因。同时，信贷困难，供需失调导致企业缺钱，经济增长放慢。 但目前中国能源与粮食领域还保持增长，这是分别因为中国长期能源缺口和气候恶化、土地质量下降造成。 万科市场开发区域 3月23日消息，万科2009年度股东大会周二在深圳召开，公司总裁郁亮称，今年公司在开发布局上将作调整，使国内四大区域更加平衡。 郁亮表示，在区域布局方面，公司在珠三角、长三角、环渤海和中西部区域的结算面积占比分别为31.5%、29.2%、27.8%和11.5%，在计算收入中的占比分别为34.0%，31.3%，24.9%和9.8%。郁亮估计，今年销售面积上环渤海区域可能会和长三角、珠三角差不多，从金额上因为环渤海价格可能偏低一点，大概占到1/4左右。 　　 郁亮还表示，未来万科三个区域鼎足而立，加上新成立的包括成都、重庆、武汉、西安等中西部区域，也会迅速成长起来，万科的整体布局更加均衡。 无疑，这是万科长期以来开发和开发战略相互作用的结果。珠三角、长三角、环渤海三地是中国的经济繁荣区域，长三角是王石进入房地产市场的第一块根据地。市场区域具有一定的固定性，这是无疑的。而新成立的包括成都、重庆、武汉、西安等中西部区域，属于第二线城市，是新兴区域，像万科这样的大开发公司入驻，具有很大的潜在价值。万科二三线已经进入了40个城市，未来只是一个深耕的问题。王石不止一次提及一线城市住宅市场的泡沫问题，以证明公司决策的正确性。事实上，二、三线城市的住房需求比一线城市更为充足，万科正是希望抓住区域振兴势头不断上升的机会，提升利润率。“万科在这些城市拿地，并非是万科不看好一线城市，而是我们认为，只有在这些城市才能拿到合理成本的土地。”万科董事会秘书谭华杰此前接受媒体采访时如此解释。 万科业务发展方向 （1）保障房 保障房郁亮表示：“万科的机遇源自深圳，万科将该项目做成全国保障房的标杆。因为住房保障是当前最重要、最紧迫的民生问题之一。参与保障房建设，满足普通人的居住需要，是万科应尽的企业社会责任，万科以后将积极参与保障房建设，争取做更多的保障房项目。 ????董秘谭华杰表示，万科今年的保障房项目开工计划将达到100万平方米，虽然保障房项目毛利率很低，但是万科准备介入更多的保障房项目，在行业内做出一个样板。 （2）精装修 （3）发展物业、养老等齐全安居业务。 二、深