房地产项目投资决策分析.ppt

房地产项目投资决策分析 主 要 内 容 房 地 产 开 发 项 目 投 资 分 析 流 程 房 地 产 市 场 调 查 与 项 目 策 划 2002 年 北 京 房 地 产 市 场 概 览 房地产开发项目投资分析流程 房地产开发项目投资分析流程 房地产开发项目投资分析流程(续 ) 房地产开发项目投资分析流程(续 ) 房地产开发项目投资分析流程(续 ) 房地产开发项目投资分析流程(续 ) 房地产开发项目投资分析流程(续 ) 房地产开发项目投资分析流程(续 ) 房 地 产 市 场 调 查 与 项 目 策 划 房 地 产 市 场 调 查 与 项 目 策 划(续) 市 场 调 查 内 容 示 例 市 场 调 查 内 容 示 例 市 场 调 查 内 容 示 例 2002年北京房地产市场概览 2002年北京房地产市场概览 2002年北京房地产市场概览 2002年北京房地产市场概览 2002年北京房地产市场概览 2002年北京房地产市场概览 2002年北京房地产市场概览 2002年北京房地产市场概览 2002年北京房地产市场概览 2002年北京房地产市场概览 2002年北京房地产市场概览 2002年北京房地产市场概览 2002年北京房地产市场概览 房地产项目投资决策分析 初 步 筛 选 可 行 性 研 究 专 业 评 估 综 合 评 价 外部环境: 价 值 、 风 险 评 估 内部环境:资 源 、能 力 评 估 初 步 筛 选 可 行 性 研 究 专 业 评 估 综 合 评 价 根 据 企 业 发 展 战 略，将 主 观 判 断 和 客 观 评 价 相 结 合， 从 大 量 的 投 资 机 会 中 筛 选 出 企 业 感 兴 趣 的 项 目 项 目 选 择 的 标 准 主 观 判 断 宏 观 环 境 投 资 规 模 客 观 评 价 创 新 性 、 独 特 性 前 景 预 测 深 入 会 谈 与 多 方 面 沟 通 项 目 背 景 地 理 区 位 成 熟 性 资 源 优 势 初 步 筛 选 可 行 性 研 究 专业 评估 综 合 评 价 自行或委托专业中介机构进行项目可行性研究 主要依据 ：项目基本定位、规划方案、市场调研、 市政配套条件 用途： 对项目开发计划的系统思考与研究 政府审批-《可行性研究报告》 招商引资-《商业计划书》 项目融资-《项目融资申请报告》 项目策划-《项目策划与营销建议报告》 初 步 筛 选 可 行 性 研 究 专 业 评 估 综 合 评 价 例 ：一个房地产项目的《可行性研究报告》提纲 第一章 前言 第二章 项目概况 第三章 项目建设的必要性 第四章 市场分析与预测 第五章 项目建设选址及建设条件 第六章 项目规划方案、建设规模和建设内容 第七章 项目外部配套条件 第八章 环保、消防等措施 第九章 项目组织结构与实施计划 第十章 投资估算与资金来源 第十一章 项目财务分析 第十二章 结论 初 步 筛 选 可 行 性 研 究 专 业 评 估 综 合 评 价 例 ：一个房地产项目的可行性研究报告财务分析框架 1、销售收入、利润、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等财务评价指标的测算 2、项目现金流预测与分析 3、银行贷款利用与偿还分析 4、盈亏平衡分析、敏感性分析等不确定因素的分析 初 步 筛 选 可 行 性 研 究 专 业 评 估 综 合 评 价 进 一 步 评 价 项 目 的 可 实 现 性 自 行 或 委 托 专 业 中 介 机 构 展 开 专 业 评 估 市 场 可 行 性 研 究 经 济 可 行 性 研 究 敏 感 性 分 析 风 险 评 价 发 现 可 能 导 致 未 来 投 资 失 败 的 潜 在 因 素， 比 如 ： 市 场 禁 入 政 策 未 来 营 运 环 境 不 可 转 移 的 责 任 (市政条件、环保政策等变数) 初 步 筛 选 专 业 评 估 综 合 评 价 例 ： 一 个 房地 产 项 目 的 风 险 评 价 框 架 1、项目规划 2、土地获取 3、资金筹措 4、物业销售 5、合作/合资控制 6、工程质量 7、市政配套条件 8、开发周期 9、材料设备采购 10、管理人员道德 专 业 评 估 可 行 性 研 究 初 步 筛 选 可 行 性 研 究 专 业 评 估