东部组团策划方地案.docVIP

东 部 组 团 策 划 方 案 泰安恒信不动产营销策划制 目 录 房地产环境 市场分析 项目定位 消费者情况 营销活动的开展 营销策略 营销管理 营销代理服务 合作建议 房地产环境 国家环境 当前我国住宅市场的主要矛盾是有效供给的矛盾；一方面大量的商品房空置，另一方面老百姓急需的住房又买不到。房地产赖依生存的土地供给日趋紧张，国家宏观调控整体扼制房地产的增长，且全国一片喊打的房地产价格，致使国民购买欲望下降，国家房地产行业门坎的提高、金融融资行业的代款限制使许多房地产企业面临重新洗牌，以至地产行业的严冬越来越近。 当地环境 泰山是一座有着悠久历史文化的名山，泰安市是一座新兴的中小旅游市，全市城镇人口约63.2万，整个城区北依泰山、南靠外环、山城一体，东西发展。在泰安房地产界地段论中有南穷北富之说，随着新城市规划的总体规划，向西城区的发展空间越来越大，在2010年城市规划将泰城向西移10平方公里，将城区面积建成为100平方公里，100万人口的现代化城市。 项目区位 该组团位于泰城东南。郭家灌庄旧村改造项目，因泰城城市居民人口少，收入低，加之泰城依托泰山造建旅游城市，基础配套建设和房地产要求档次高，但却不完善原因，泰城房屋空置率很高；一方面，高收入者有在二、三套房，低收入者购买不到合适的房子，两极分化很大，老百姓急需户型合理，价格低廉的平价房，而旧村改造项目正好可以填补这一空白，引领广大消费者购房。 市场分析 房地产项目成功的要素是地段，所以泰城地段素有“穷人住南关、富人住北山”之说。随着泰城新区规划西移，人们购房观念有向西移转变，郭家灌庄地处泰城东南，是泰城市区的东大门，因缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。 竞争者排队 在该位置开发建设，主要的竞争对手是泰安恒基伟业地产公司开发的御井苑小区及市金诺公司开发的东盛佳苑小区，以及安通开发公司开发建设的学府佳园小区。 竞争者的市场表现，营销方案、竞争策略、竞争优势。 1泰安恒基伟业地产开发的御井苑，地处小井转盘，其设计户型合理，配套完善，以户型及配套为其主要竞争优势，销售立足于大客户，但其原为国有老企业改制，还没有完全市场化运作，在营销策略，营销优势上表现极差。 2市金诺公司开发的东盛佳苑小区，立求地段优势，价格定位为2700元\平方左右，立足定位中上层，其营销方式是自主营销，上门座客，以销售而销售，市场表现力差。 3市安通开发公司开发的学府佳园，基以建筑外型及环境配套为其卖点，依托周边，寻求大型购房客户为主，营销策略，广告都很中庸，市场表现力以大组团为主。 本项目的营销机会 一般开发商（上述）的住宅开发，流程是：先找块地，然后设计，最后再去找市场，努力推销出去。而住宅开发流程：市场调研分析—发现市场机会和需求—寻找合造的地块—建设合适的房子，而房子自然不用愁销。 郭家灌庄这个位置，面临旧村改造，建议房子档次定位为平价住宅，正好是适应市场，加之我们科学合理的营销策划，前景是很可观的。 项目定位 目标消费群定位 总体定位为泰城低层收入者，年龄35岁以上，成家长期依靠父母家居住和长期租售无房户，进城务工岗位以蓝领阶层为主。 产品定位 1规划布局分为行列式、及合围式、半合围式，建议该组团应以行列式为主。 2园林景观观设计 对于园林景观设计，无论大小，无水不成园林，园林及水系的做法，大的思路无非三种：一种是建西方园林的路子；二是中园传统园林路子；三是现代园林水系路子。 东方园林的处理，在艺术手法上要比西方园林高明许多，现泰城嘉德是典型代表。 现代园林手法最常用，至少90%的小区都采用这种方便又受大众欢迎的布局方式，如现在宝龙国际会所采用即欧陆现代园林设计，是风情式园林、主题式园林相结合的现代园林艺术。而对于该组团占地面积规划设计大的特点，建议可采用中国古典园林与观代园林结合的特点来定位。 3建筑外方面的定位 建筑外方面相等于人的脸面，是给予别人最直观的第一眼印象，因此一个小区档次的高低基本上就应该在外立面上首先体现出来。 外立面设计大体分为四种：即欧陆风格、现代风格、民族风格、其它异国风格。上海春城小区的外立面就是典型的欧陆风格。而现代风格就是简约主义设计，其外窗的设计是其显著特点。民族风格的外立面设计，灰瓦坡屋顶，主要是黑白色。异国风格的外立面一般都属于新古典主义手法，是高档社区差异化的主要表现手法。 建议该组团定位中低收入者，在外室面的设计上可凸现民族风格为优，且不失中高档住宅的品位。 4交通系统定位 小型住宅区不需要下大力气专门研究交通系统的问题，而中型、大型社区，是一个至关重要的问题，许多设计师都有共识：正是交通系统决定了总体方面规划的格局。 5户型空间设计的定位 “买不买房看环境、掏