《管理学》物业经营管理.pptx

第一节 物业经营管理概述 一、物业经营管理的含义和内容 物业经营管理的含义——以市场化为导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满足业主及非业主使用人的需求为目标的社会化、综合化地、经营性的服务与管理。 经营的范畴。 经营的目的。 经营的特点。;物业经营管理工作的内容 最贴近日常生活的衣食行乐服务——集约化的家务劳动：房屋装修、房屋清扫、搬家、美化居室；社区化的日用消费服务；时常化的行乐服务。 商务服务类。 文化、教育、 卫生、体育类。 经营中介服务。;物业经营管理的原则 有偿原则 服务原则 竞争原则 质量原则 效益原则 二、物业租赁 物业租赁的含义 物业租赁的概念;物业出租与出售的区别 物业租赁的特征 房屋租赁的标的是作为特定物的房屋 物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权 租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 租金的合理确定是物业租赁的核心问题 房屋的租赁关系是一种经济的契约关系;物业租赁的种类 按照物业用途，可分住宅租赁和非住宅租赁 按照租赁房屋的性质不同可将租赁房屋分为公房租赁和私房租赁 按照物业租赁期限，可分为短期租赁、长期租赁和无限期租赁 按照承租人的国籍不同，可将租赁分为国内房屋租赁与涉外房屋租赁 ;房屋租赁的原则 为承租者服务的原则 维护租赁房屋的原则 提高经济效益的原则 保证租赁关系正常的原则 充分发挥房屋效用的原则 三、物业中介代理 物业中介含义 房屋中介代理的主要内容——咨询、估价、经纪;第二节 房屋租赁合同与租户管理;二、房屋租赁合同基本条款的主要内容 甲乙双方的姓名或名称及住所 房屋的坐落、面积、装修及设施状况 租赁用途 租赁期限 租金及支付方式 房屋的修缮责任 转租的规定 变更和解除合同的条件 违约责任 当事人约定的其他条款;三、租赁双方的权利和义务 出租人的权利和义务 承租人的权利和义务 四、租户管理 租赁关系 物业租赁条件 房屋租赁登记备案制度 城市《房屋租赁证》 租户管理 租约解释 定期沟通 租户代表 ;第三节 房屋租金;二、城市房租的计算原则 以租养房的原则 按质论价的原则 利益兼顾的原则 调节供求的原则 三、房屋租金的确定 租金基数的核定 等级计算法地（等级标准可按国家统一制定的标准） 项目基分计算法 结合计算法（前两种方法结合起来使用）;租金标准的核定 租金标准=租金基数±调剂因素 商业物业租金的计租方式 毛租金——承租户支付固定租金，出租人负责物业经营过程中的税费等 净租金——承租人除了支付房租外，还要另行支付一些物业的经营费用。 百分比租金——百分比租金用于公共商业物业的出租。业主实质分享作为承租人的零售商的部分经营成果。;本章小结 物业经营管理就是以市场化为导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满足业主非业主使用人的需求为目标的社会化、综合化、经营性的服务与管理。其范畴是属于第三产业。 ;物业经营管理与物业管理的区别 联系： 物业经营管理包含物业服务 区别： 1）概念不同 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理(PropertyManagement)、设施管理(FacilitiesManagement)、房地产资产管理(RealEstateAssetsManagement)、房地产组合投资管理(RealEstatePortfolioManagement)的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业???个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。写字搂、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。 ? 而物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。 2）管理对象不同 物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户(又称租客、承租人)使用，可获得经常性租金收益 物业服务的服务对象为业主。 ;谢谢大家，下次再见！