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第六章 其他税种及会计核算 本章主要内容： 本章介绍各个小税种的税法要素规定及相关的会计处理方法。这些小税种主要是财产行为税，较流转税、所得税主体税种而言，虽然在纳税金额等方面都较小，但它们却是国家主体税种不可缺少的补充，征税范围广泛，具有重要的财政收入及经济调节效应。对于纳税人来讲，在其经营中会经常发生各种涉及这些小税种的行为。在企业的会计工作中只有很好地掌握这一部分知识，才能正确处理相关业务。 第一节 土地增值税概述 一、土地增值税的概念 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它是一种具有收益性质的税种。我国对土地增值收益设税课征尚属首次，起征于1994年1月1日。 征收土地增值税的目的有三：一是适应改革开放新形势，进一步完善税制，增强国家对房地产开发和房地产市场的调控力度；二是抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为；三是规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。 土地增值税亦为世界上许多国家所采用， 根据其课征制度的不同，大致有“土地转移增值税”和“土地定期增值税”两种类型。 二、纳税人 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。 区分土地增值税的纳税人与非纳税人的关键在于是否因转让房地产的行为而取得了收益，只要以出售或其他方式有偿转让房地产而取得收益的单位和个人，就是土地增值税的纳税人。 三、征税对象和征税范围 土地增值税的征税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围如下。 (一)一般规定 土地增值税的征税范围如下。 (1) 转让国有土地使用权。 (2) 地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 (二)征税范围的界定标准 (1) 土地增值税只对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。 (2) 土地增值税只对房地产权属(包括土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权)的转让行为征税。 ①?土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。 ②?土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。 (3) 土地增值税只对转让房地产并取得收入的行为征税，不包括以继承、赠与等方式无偿转让房地产权属的行为。 三、征税对象和征税范围 (三)具体情况的判定 根据以上三条判定标准我们就可对以下若干具体情况是否属于土地增值税的征税范围进行判定。 1. 以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的 2. 以继承、赠与方式转让房地产的 3. 房地产的出租 4. 房地产的抵押 5. 房地产的交换 6. 以房地产进行投资、联营 7. 合作建房 8. 企业兼并转让房地产 9. 房地产的代建房行为 10. 房地产的重新评估 四、纳税地点 在实际工作中，纳税地点的确定又可分为以下两种情况。 (1) 纳税人是法人的。当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。 (2) 纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，在其住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，则在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。 五、税率 土地增值税实行四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。 四级超率累进税率，具体规定如下。 (1) 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 (2) 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 (3) 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 (4) 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 六、税收优惠 (一)对建造普通标准住宅的税收优惠 (二)对国家征用收回的房地产的税收优惠 (三)对个人转让房地产的税收优惠 (四)其他税收优惠 第二节 土地增值税应纳税额的计算 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入额减除规定的扣除项目金额后的余额。即： 转让房地产的增值额=转让房地产的收入-法定的扣除项目金额 增值额与扣除项目金额的比率越大，适用的税率越高，缴纳的税款越多。如果纳税人转让房地产的收入减除规定的扣除项目后没有余额，则不需要缴纳土地增值税。