不动产销售及租赁(修改)培训课件.ppt

三、一般计税方法 （三）进项税额 1、下列进项税额准予从销项税额中抵扣（4项） （1） 从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。 （2） 从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。 （3） 购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣 除率计算的进项税额。 计算公式为：进项税额=买价×扣除率 （4）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。 三、一般计税方法 （三）进项税额 2、下 列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣（7项） （1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人 消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉 及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无 形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。 纳税人的交际应酬消费属于个人消费。 （2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输 服务。 （3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资 产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。 三、一般计税方法 （三）进项税额 2、下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣（7项） （4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务 和建筑服务。 （5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑 服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建 工程。 （6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐 服务。 （7）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 三、一般计税方法 （三）进项税额 3、不动产抵扣的特别规定（3项） （1）新增不动产的抵扣 ①2016年5月1日后（以下简称“试点后”）取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者试点后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 ②融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。 三、一般计税方法 （三）进项税额 3、不动产抵扣的特别规定（3项） （2）已抵扣进项税额的不动产，发生《试点实施办法》第二十七条规定情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额=不动产净值×适用税率 不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。 三、一般计税方法 （三）进项税额 3、不动产抵扣的特别规定（3项） （3）按照《增值税暂行条例》第十条和《试点实施办法》第二十七条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式，依据合法有效的增值税扣税凭证，计算可以抵扣的进项税额： 可以抵扣的进项税额=不动产净值/（1+适用税率）×适用税率 三、一般计税方法 （四）应纳税额的计算 一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式： 应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 四、征收管理 （一）增值税纳税义务、扣缴义务发生时间 1、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 3、纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。 4、纳税人发生视同销售情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 5、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。 四、征收管理 （二）纳税地点 1、固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。 2、非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由