房地产行业2019年度投资策略：寒.夜将尽，曙光在前.pdf

行业研究 房地产 证券研究 报告 2018 年11 月21 日 房地产行业2019 年度投资策略 推荐（维持） 寒夜将尽，曙光在前 中期来看，我国13 亿平住宅需求中枢以及对比我国 8 项杠杆率指标均低于国 华创证券研究所 际主流发达国家，表明中期需求和购买力仍有一定支撑。但短期来看，受到731 会议、贸易战和棚改收紧三大因素影响，18H2 改善及投资需求逐步离场，导 致房地产市场开始快速走弱，但不同以往的是，下游行业和 GDP 均领先于房 证券分析师：袁豪 地产先行走弱，土地市场快速冰冻加剧地方财政压力，预示 19Q2 开施工走差 电话：021 从而拖累上游行业，内部经济下行压力叠加外部贸易战，宏观政策转向趋松， 行业调控基调也由压转稳，同时考虑低库存制约，供需两端结构化放松或是方 邮箱：yuanhao@ 向。通过周期复盘，我们发现销量增速转负和GDP 连续2Q 低于24M 移动平 执业编号：S0360516120001 均为两大领先信号，领先于股价见底和政策放松 1-2Q ，考虑到 18M9 销量和 联系人：曹曼 GDP 信号均已出现，预计19Q1 为板块股价底，并且宏观政策转向和地方试探 性放松提前出现或预示目前已在底部区域，同时鉴于 19Q2 销售与开施工将共 电话：021 振走弱，预计 19Q2 前后或有中央层面行业政策宽松。我们维持房地产小周期 邮箱：caoman@ 延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑，目前AH 股主流房 企19PE 估值仅4-7 倍，对比美国龙头次贷危机前估值底6.5 倍，目前主流房企 联系人：鲁星泽 NAV 折价40-70%，均表明估值已经处于底部，维持行业推荐评级、并重申看 多龙头，维持推荐：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金 电话：021 地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。 邮箱：luxingze@ 支撑评级的要点 行业基本数据 ❑ 量价预判：中期需求有支撑，考虑棚改和按揭对冲，预计19 年销量同比-5% 中期来看，我们估算全国住宅需求中枢为13 亿平，且对比我国8 项杠杆率 占比% 指标均低于国际主流发达国家，表明中期需求和购买力仍有一定支撑。但 股票家数(只) 130 3.65 短期来看，受到731 会议、贸易战和棚改收紧三大因素影响，18H2 改善及 总市值(亿元) 20,650.58 3.97 投资需求快速离场，导致去化率下行、成交快速走弱，降价行为也零星出 流通市值(亿元) 16,916.83 4.55 现。展望 19 年，综合考虑棚改收紧对三四线需求透支（对销量负面拖累料 不到7% ）及国债收益率下行预示后续按揭利率存在降50bp 可能 （对销量 相对指数表现 正面拉动料不超2.5% ），预计19 年销售面积同比-5% ，并考虑低库存托底 房价及放松政策等积极因素，预计销售均价同比+0% 、销售金额同比-5%。 % 1M 6M 12M ❑ 政策预判：稳经济隐含稳地产，供需或结构化放松，预计19Q2 政策宽松 绝对表现 19.1 -12.66 -14.34 相对表现 16.44 4