物业管理制度专业技术人员及操作人员的培训.doc

专业技术人员及操作人员的培训 物业管理企业各类技术人员及实际操作人员是整个物业管理工作的具体承担者，是物业管理工作的第一线人员。对这一层次的人员进行系统培训，是保证物业管理有效性的重要一环。对这一层次人员的培训应着眼于提高他们的整体素质，即从专业知识、业务技能和工作态度三方面进行培训。 下面，我们按工作性质分类讲述具体的培训内容。 第一节建筑管理人员培训内容 建筑管理是物业管理的基础工作，包括各种用途房屋的查勘鉴定、保养、维修。 物业管理公司一般都拥有自己的维修和养护施工队伍，其具体工作如下： 一、房屋的查勘鉴定 为了掌握房屋的使用情况和完损状况，根据房屋的用途和完好情况进行管理，在确保住户居住安全的基础上，尽可能地提高房屋的使用价值并合理延长房屋的使用寿命，物业管理公司必须做好房屋的查勘鉴定工作。对房屋进行查勘鉴 定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的基础工作，通过对房屋的查勘鉴定为房屋维修提供依据。房屋查勘鉴定是指物业管理公司按照有关法规规定，对房屋的结构、装修和设备进行检查、测试、验算并评定其完损等级的活动。查勘鉴定一般可分为定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定和工程查勘鉴定等。 二、房屋的保养 (一)房屋的巡检 要对房屋进行保养，首先就要对房屋进行日常巡检。根据房屋查勘鉴定的结论，对房屋进行维修，其目的是保持或恢复房屋原来的状态或使用功能，所以物业管理公司的房屋维修和养护工作的起点是巡检。 物业管理公司所管辖区域的房屋与设施的巡检可以分为经常性巡检与定期巡检两种。经常性巡检又分为日巡检与周巡检。日巡检是由物业管理人员按所负责的区域每日进行巡检。对房屋与公用设施进行日巡检的内容主要包括：房屋是否出现破损、有无临时乱拉乱接电线现象、室内外上下水管有无渗漏、各种道路有无损坏、楼梯与道路照明设施是否完好等，并按要求做好巡检记录，以此作为对员工进行考核的依据。周巡检是由物业管理公司经理组织的由相关工作人员参加的每周进行的巡检。周巡检是对整个物业管理区域的房屋与公用设施进行抽检，检查内容同日巡检的内容基本相同，应按要求做好记录。定期巡检是按房屋与设施耐用时限及维修周期定期进行的巡检，参与定期巡检的人员类似于周巡检，巡检中也要做好巡检记录。 在巡检中，若发现房屋和公用设施有损坏现象，应及时填写“维修登记表”与“派工单”，由维修人员对损坏部位及时予以修复，然后对维修项目进行验收。 (二)房屋的养护 1．房屋养护的原则和内容 房屋养护的原则是：因地制宜，合理维修；对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准；定期检查，及时维护；加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常使用；最有效地合理使用维修基金；最大限度地发挥房屋的有效使用功能。 房屋养护的内容，包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养护两个方面。房屋的日常养护主要有：一是住户临时报修的零星养护工程(包括对业主或使用人进行的房屋二次装修的管理)；二是物业管理公司通过平常掌握的检查资料从房屋管理角度提出来的养护工程。可见，房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。房屋的季节性预防养护的目的，主要是防台防汛、防梅雨和防冻防寒。房屋的季节性预防养护关系到业主或使用人的居住和使用安全以及房屋设备的完好程度，所以这种养护也是房屋养护中的一个重要方面。房屋养护应注意与房屋建筑的结构种类及其外界条件相适应，木结构的防潮防腐防蚁蛀、砖石结构的防潮、钢结构的防锈等养护，都必须结合具体情况予以重视。 2．房屋日常养护服务中易出现的问题 物业管理公司是提供房屋养护服务的主体，接受养护的对象是开发商建造的房屋，实施服务的对象是房屋的业主或使用人。开发商所建造房屋的质量，物业管理公司实施的服务的质量，业主或使用人对房屋的使用的质量，均会影响到房屋养护服务的质量。 商品房作为大宗、耐用、高值的商品，如果它的质量低下，会给业主或使用人带来住用的不便和无尽的精神痛苦，还会加大物业管理公司养护房屋的难度，因为有许多房屋质量问题靠后天维修是无法彻底解决的，进而会直接影响到房改工作的开展和商品房市场的发展。 此外，对物业管理公司的房屋养护服务质量的投诉是业主或使用人投诉的热点之一。 从目前投诉的情况来看，存在的主要问题有两大类型：一是房屋养护的收费标准；二是房屋养护的服务质量。过去，无偿养护房屋，人们对养护的要求不太高，认为修得不好，可以叫房管所的人再来修；现在是有偿养护，业主或使用人不但对收费的多少有自己的想法，而且对维修的质量要求也特别高。 物业管理公司与业主或使用人产生矛盾的原因是多方面的，有的是因为个别物业管理公司确实存在多收费、乱收费，个别服务人员服务态度差、服务效率低等问题，有的是因为个别业主或使用人对物业管理还缺乏一定程度的了解，期望值太高。 物业管理公司在实施房屋养护时服务质量的好坏会直接影响到其与业主或使用