2010和府奥园提报方案1都46P.pptx

一、市场环境分析; 河西板块概述 南京版图中，河西板块包括自三岔河大桥开始秦淮河以西，赛虹桥立交南面凤台南路以西区域。根据自然发展情况逐步发展成为三大片区：北部龙江片区，中部江东片区，南部奥体片区。 北部龙江片区，发展于2000年前后，最早大批高教老师、政府人员移居龙江，高层次人群带动板块快速发展，目前已经基本发展成熟，城市格局已经形成。 中部片区，发展时间较晚，以前为老旧小区及棚户区，07年万达地产进入后大手笔的建设拉开了江东片区发展的序幕，同时也改变河西过去河西以龙江与奥体为主的“哑铃式”发展格局，目前形成江东片区。 南部奥体片区，借助“十运会”召开的契机，定位奥体片区为南京新城市中心，与新街口形成“双核”，目前奥体周边业已发展成熟，逐步向南部发展（本案正是位于??体南部，规划CBD二期南端） ;河西板块05、09年供应量超过120万平米，其他年度供应量在90万平米上下徘徊； 河西板块销售量高潮出现在2006年，成交167万平米，08年遭遇滑铁卢，成交仅为66.67万平米，但随后09年成交再次突破130万平米，良好的发展预期使得总体上供不应求； 河西板块成交均价每两年进入一个平稳期，但2009年的均价涨幅远远超过了07年的涨幅，达到15000元/平米水平。;　;09年至今河西板块市场走势;河西板块子片区供销分析;未来供应量——（已开发项目未售）;未来供应量——已出让土地可开发;未来供应量——总体供应量;05-09年城中板块供销分析;09年至今城中板块供销分析;城中板块分流客户价值判断;城中板块未来供应量;;05-09年城东板块供销分析;09年城东板块供销分析;竞争关系梳理： 城东板块因为深厚的人文特色成为继城中板块之后南京另一个中高端客户聚集地，尤其是环紫金山沿线。不仅如此两个板块在价格上也存在很大的相似，两个板块的竞争也可以归结为传统与现代的竞争，是生活在自然景观较好、人文底蕴浓厚但城市面貌一般、配套一般的城东板块，还是生活在预期发展较好，充满现代化的河西板块，成为客户纠结的重点问题，两个板块替代性很高，最终取决于客户喜好，但对城东板块不利的因素是位于城东板块东北面的化工园时时飘来异味，让生活环境的质量明显下降。;项目名称;05-09年城南板块供销分析;09年年头、年尾上市量相对充足，板块内老牌项目雅居乐花园与新兴项目金地自在城共同支撑板块上市量。 成交量出现规律性变化，8月成交量大幅下降，主要受困于此前5个月上市量不足，后期上市量恢复正常，成交量同时也恢复，并再创新高。 价格波段上行，稳健发展，随着智慧新城、火车南站的建设，城南板块在南京中的地位将发生改变，价格也将有继续上涨空间。;新街口;竞争关系梳理： 从目前板块形象上看城南板块与河西板块不属于同一级别，但由于城南板块与河西板块接壤，可以共享有奥体的资源，而城南板块却具有价格优势，比价效应使得部分客户流失。 随着机场搬迁、高铁南站的开建，城南板块正处于规划发展期，在规划利好的促进下，智慧新城（城南板块）与奥体将形成城市板块的竞争和替代关系，未来必将分流部分客户。;项目名称;市场总结： 凭借政府的大力扶持和十运会、青奥会等利好的支撑，中长期来看河西板块发展潜力较大，开发节奏有序，市场供需相对合理，但不可忽视的是期间仍存在阶段性调整，在经历了09年过热的行情后，调整预期加大，市场发展趋势不稳定，未来有可能再次遭遇振荡整理的市场格局。 未来几年河西板块发展的重心依然在奥体片区，供给也主要集中在此，预计体量超过200万平米，竞争相对激烈；此外城南板块凭借规划利好、城东板块凭借文化底蕴均与河西板块产生强有力的竞争关系，同时分流客户，因此不论是板块内还是板块间的竞争压力仍然偏大，市场竞争不可忽视。 ;房地产政策 1、南京公积金贷款收紧，贷款额度调整 4、二手房交易年限“二变五” 5、南京公积金贷款停止“二次贷款” 土地政策 1、限制土地出让规模 2、土地出让金首付比例不低于50%;近期出台政策定调2010 年，房地产业政策由“宽松”转为“从紧”;政府房地产政策导向表现如下： A：近期政策力度较大，楼市调控较为严厉 近期市场连续出台密集调控措施，楼市政策明显转紧，市场观望情绪上升，成交量出现明显下降，楼市出现有价无市的现象，上海杭州已经出现二手房成交大幅度萎缩的情况。 B：中长期货币政策转向收紧 中长期来看，货币政策将在保持增长和通胀压力之间进行“平衡”，当中国经济开始走上实质性增长轨道时，宽松的货币环境将有所改变。在实体经济恢复后， GDP增长目标的实现得以保证，政