DCYX大阳连旅顺顺海香堤岛2012策略报告.pptxVIP

大连奥通房地产营销代理公司 2012.2.2 ;策略导图;宏观市场;策略导图;区域市场;小结;策略导图;项目核心卖点分析一;顺海;项目核心卖点分析二;区域板块楼盘分布;项目核心卖点分析三;项目剩余产品构成;产品同质化;;63-73米，南北通透（剩余比22%）;顺海;项目核心价值分析四;1、内部大型水景坡地园林 2、外部南侧老铁山国家公园 3、西侧有开发区唯一月亮湾浴场 ;项目核心卖点分析五; 1、顺海的交房时间比其他竞品项目早3-5个月，现房的优势显而易见。（落户、降低成本、产品更直观） 2、项目的整体风格在客户心中已经形成，但景观方面没有整体彰显。;优（1）建筑规划;项目核心价值梳理;策略导图;顺海开盘后成交客户分析;面积;区域;置业目的;顺海目前的客户以刚需为主与下线竞品同质化严重;地缘客户、市内挤出客户为基本客户，但对价格敏感，不可过分依赖，养老客户、投资客户属需深挖客户，高端客户较难进入;项目核心客户总结;策略导图;终极销售任务;产品以中小户型为主，跃层产品占比过大;销售任务阶段指标;策略导图;当前问题一;政策会导致区域客群构成偏刚性，舒适性和改善型以及投资需求相对萎缩； 城市拆迁改造形成强制性住宅需求客群； 区域格局和产业对项目有长期的支撑，但是短期政策影响更明显！;当前问题二;区域项目-促销;当前问题三;缺少对西班牙建筑风格的感知点;当前问题四;面对截留围抢 -重要路段宣传拦截;当前的问题梳理;策略导图;完成项目90%的销售任务，顺海地产品牌建设;分产品;2012年阶段营销安排;两个维度：针对不同人，针对不同房源，不同的主题，小批量，多频次，灵活应变市场；阶段优惠不兼得，但延续。 春节后，针对老客户，老带新，奖励双方取暖费。 2月 3月 4月 5月 6月 7月 ;两个维度：针对不同人，针对不同房源，不同的主题，小批量，多频次，灵活应变市场；阶段优惠不兼得，但延续。 8月 9月 10月 11月 12月 ;客户的积累和挖掘才是营销的根本，而主动出击是面对逆势的根本策略，也是要规避区域拦截的策略。重点区域是高新区到项目沿线、软件园和高新区白领高速成长区、动迁人口密集区域。 主要手段—— 分展：动迁人员密集区，人流密集区设置分展场，拦截和吸纳客流，理想地点——西安路、桃源 临时摆展：在商业中心，周六周日，客流密集期，摆展和小型活动结合，扩大影响，吸纳客群。 定向团购：针对周边企业事业单位学校，定向团购； 圈层群体活动：针对登山俱乐部、车友会、各类商业单位vip会员和奥通既有外地客群组织的定向客户挖掘活动。 沿线宣传：进入旅顺南路的部分路段，要有项目信息 周边重点路段：牙户嘴、怡康大酒店、香海连天售楼处到项目售楼处的沿线 二手中介：利用二手中介的渠道进行定向客户拓展 旅行社：旅游季节利用旅行社拓展外地客户;人气=热场，高频度专场邀约，“无缝营销”;2012年顺海营销推广执行方案;1、产品促销期——恢复营销氛围，打开滞销僵局;1、产品促销期——恢复营销氛围，打开滞销僵局;时间;时间;时间;时间;时间;4、优质房源主销期——市场转暖，优质房源销售;4、优质房源主销期——市场转暖，优质房源销售;4、优质房源主销期——市场转暖，优质房源销售;5、尾盘期——拓展客群，???惠促销，分产品促销，消化剩余房源;2012年顺海营销费用 费用141万与总销售额约2.5亿比（0.56%）;2012年顺海销售计划表