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明年秋季楼市真正回暖 　　 知名楼市专家蔡为民预测，200g年的前两个季度，楼市还会继续调整，只有当改善型等多种需求出现时才会真正回暖，这要等到2009年的秋季。 下载论文网 　　购房时机出现了吗?2009年购房是不是抄底的最佳时机?房产能投资吗?……面对购房者心中的许多疑问，上海知名地产评论人蔡为民近日表示，市场真正回暖可能要等到2009年秋天。不过这有个前提，房价必须在明年前两个季度适度回调。 　　 　　调整还会持续 　　 　　“我认为楼市调整还会持续。”在预测2009年楼市走势时，蔡为民做出上述表示。蔡为民告诉记者，虽然目前央行、政府部门出台各种有利于住房消费的政策，其作用在目前阶段还是有限。他分析指出，各种利好政策只是对处于观望阶段的刚性需求有刺激作用，因为购房负担的减轻，会促使这部分消费人群做出消费决定。 　　而对于改善型需求以及合理的投资需求，因为市场预期下行，因此这部分需求很有可能仍然按兵不动，持续观望。对于政策对楼市的刺激作用，他认为就目前的情形而言，仅仅相当于“重感冒与多喝水”之间的关系，他说：“楼市已经患了重感冒，多喝水已经缓解不了病情了。” 　　蔡为民表示，在过去的一年里，虽然交易量下滑，房价也有不同程度的回调，这种市场行情还没有结束。在他看来，真正的困难时期出现在2009年第一、二季度。在这个阶段，楼市还会持续调整。 　　蔡为民认为，只有更多的购房者入场，改善型需求真正释放出来，市场才会真正回暖。他表示这个阶段可能出现在2009年的秋季。 　　 　　购房重在“淘” 　　 　　即使在楼市处于调整时期，购房机会仍然存在。蔡为民表示，楼市处于冰冻期，更易出现很多淘宝机会。各种各样的原因会造成业主想要“急抛”，如资金短缺、离婚财产分割等，这种需要在短时间内完成交易的物业价格极为实惠，往往会比市场价低20％左右。因此他建议投资者可采用“撒豆成兵”的策略，在房产中介中布下自己的眼线，发现特别优惠的“急抛房”，也可考虑买进。 　　当然，在淘房过程中也要注意与目前的政策结合起来，充分利用政策所带来的优惠，为购房进一步降低成本。如当前政策对购买普通住房出台了一系列优惠措施，如利率、税费等方面都有不同的优惠和减免，这是购房者不能忽略的。 　　不过蔡为民告诫说，永远也不要指望抄底。蔡为民表示，对于购房者来说，永远无法对市场的最低点做出准确的判断，因此永远不要指望能够成功抄底。蔡为民认为，如果从长期发展趋势来看，底部永远在过去。即便是上个世纪的香港楼市，因为受到亚洲金融危机的影响，而致使房价出现过大幅下挫行情，但在随后又涨了上来。 　　因此在他看来，有少数人能够以比较低的价格买入房产，并不能说明他们已成功抄底，只是运气比较好，遇到了价格比较低的时期。而对于指望抄底的人来说，很有可能会错过购房时机，甚至是更佳的购房时机。 　　 　　弱市投资之道 　　 　　在弱市里如何投资?蔡为民表示应该做出适当调整。首先是要提高投资收益。在房价快速上涨时期，众多投资者大都不屑于租金这点“蝇头小利”，同时为了出售方便，一般会选择空关，而在目前这种行情下，他建议投资者一定要想方设法提高投资收益，尽量出租。 　　其次对于打算抛售物业的投资者来说，蔡为民认为不要“错杀会下金蛋的鸡”。所谓“下金蛋的鸡”，是指那些地段、品质以及配套都不错的物业，它会为投资者带来更高的回报，如果抛出这样的物业，无疑会让投资收益打折扣。相反，那些交通配套并不完善、品质一般的物业，则可以坚决清理出去。当然，对于准备出售的物业来说，也应该适度包装一下，提高“卖相”会吸引到更多的关注。 　　 　　房地产CRM：内功决定企业成败 　　 　　优胜劣汰开源利器―CRM备受关注 　　在资金密集的房地产行业，市场的竞争将愈演愈烈。专家预测，在激烈的竞争中通过优胜劣汰，一批规模实力不足、管理水平落后的企业势必淘汰，最终将沉淀出一批有实力的大型企业，掌控行业的发展态势，形成“10％的发展商做90％的市场”的格局。 　　经营环境的变化对房地产企业的管理能力提出了更高要求，房地产企业的资金运作能力、业务流程管理能力、客户服务能力、营销能力、成本控制能力等已成为经营的关键能力，管理理念与手段的创新势在必行。“以客户为中心”的管理服务模式已不再是纸上谈兵，提升企业竞争力不仅仅影响着某个地产项目的成败，更关系到企业的整体品牌、企业在整个市场格局中的竞争地位。 　　客户关系管理，即Customer Rela―tionship Management，简称CRM。它作为领先的服务营销管理理念与信息技术相结合的一种新型管理模式，是一个不断加强与顾客交流，不断了解顾客需求，并持续对产品及服务进行改进和提高以满足顾客需求的连续过程。CRM注重的是与客户的交流，企业的经营是以客户