中冶上海宝的山月浦月富路地块产品定位报告109p.ppt

为月浦月富路地块制订制胜的产品策略;本案;项目目标;从思考原点进行逻辑发散，我们为我们的产品策略赋予了怎样一种精神？;报告思路;报告思路; 地块属于宝山区产业区 中心城：宝山区外环线以内区域，重点发展现代服务业、港口物流等第三产业，调整置换现有污染产业。 新 城：外环线郊环线之间区域，营造东西向景观轴，形成“一心三组团”，重点发展商贸、商务办公等产业。 产业区：郊环线以北至区界的区域，以宝山工业园区北区和宝钢为核心，建设精品钢及其延伸业基地。;公共交通可连接轨道交通 地铁1号线：富锦路距离项目地块3.5里，项目可在东侧蕰川公路乘彭泾线、淞泾线、彭石线和172路沿蕰川路坐4站约15分钟到达； 近期规划：富锦路站综合公交枢纽，对本案作用较大。 远期规划： 2020年后地铁1号线北延伸至崇明段将经过本地块，但对本案作用较小。 轻???3号线： 江杨北路站距项目地块4.5公里，项目可在在南面月罗路马泾桥站乘宝山12路、松嘉线、永罗线、淞罗专线沿月罗路坐3站约15分钟到江杨北路站。 但大部分公共交通为郊区化经营线路，发车间距长，通达轨道交通较不便利 地面交通 一纵：蕰川公路 三横：月罗公路、外环线A20、郊环线A30;地块所属沈巷社区，与最北部盛桥社区、月浦城区形成月浦镇”一城两区居住板块； 当前区域内居住主要集中于月浦城区，沈巷社区及盛桥社区以较少的老公房和民房为主。;整体规划考虑环境改善与配套，但短期内对客户影响抗性仍较大;周边环境及配套;板块前期为较封闭型市场，房地产开发力度小，连年供不应求，板块区域内价格洼地优势明显，目前处于快速启动期;;城市远郊。刚性需求主导。半封闭快速成长型市场区域;城市远郊。刚性需求主导。半封闭快速成长型市场区域;报告思路;板块比对解读;板块属性解读;板块名称;参考性板块成功案例借鉴;成功案例参考——保利叶上海;社区景观环境营造：借景与造景;公寓景观设计;公寓产品亮点：附送约10平方米的入户花园（带花坛）; 在保利叶上海开盘热销阶段，其成交单价高出区域其他楼盘成交均价约32%左右，即便是区域高档楼盘陆续推出后的现阶段，其成交单价高出区域其他楼盘成交均价约15%左右； 开盘至今（10月31日）累计去化公寓1917套，月均去化169套。;所处板块;采用具有斜屋顶、老虎窗、烟囱、超大阳台、红砖石立面的英伦TUDOR建筑风格，视觉冲击力强。;成功案例参考——万科·琥珀郡园; 一梯一户，厅卧朝南 采用阳台包围式空间格局，附加值极大 U型厨房，配置宽敞工作阳台;成功案例参考——万科·琥珀郡园;借景与造景;相邻板块产品市场竞争分析;未来竞争板块主力销售项目分布;产品市场竞争;板块名称;多层;城市远郊。刚性需求主导。半封闭快速成长型市场区域;报告思路;板块市场发展;板块整体户型成交面积呈现逐年缩减的态势， 近阶段二房面积集中在80-95㎡，三房则在120-130 ㎡;1、月浦本区域客户 以临近本案的国家级重点企业宝钢集团、宝山工业园 区为代表的产业将为本案提供大量首次置业客户； 月浦自身板块原有老公房及民房居民的升级改善型需 求和分户需求； 2、其他泛宝山区域客户 临近月浦板块受价格挤压和区域交通导入的泛宝山区域 改善型和首次置业客户 3、轨道交通导入的以北区客户为主的市区客 1号线及3号线交通沿线改善型、价格挤压型客户， 以虹口、杨浦、闸北区客户为主;月浦板块04-09年客户区域构成演变图;轨道交通3号线北延伸段 （江湾镇站-江杨北路站 ）开通;2004-2006;客户与市场研究板块选取原则 由于本板块目前无在售项目，而罗店板块与本板块同处于郊环线外且相邻，即将通车的7号线终点站位于板块内，板块房地产发展同样处于初期至中期阶段，客户构成与本板块类似。 研究板块确定 罗店板块 借鉴个案选定 琥珀郡园;类似板块客户案例参考 —— 琥珀郡园客户构成;3号线;购房类型;报告思路; ;区位劣势下的形象策略+产品策略;形象策略;同策大盘 影响力视点;高星级酒店（规划中）;项目距离最近的1号线站点富锦路站仍较远； 规划中的延长线为远期规划。;自身板块的创新领导者，大竞争片区的空隙挖掘者;陌生区域成功突围的策略及发展模式是什么？; ;核心竞争的突破点;小高层公寓 =1.2;比较内容;板块价格成长格局;竞争板块价格对比格局;综合调整——月浦板块一年后单价;竞争板块价格格局——成交总价;竞争板块价格格局——月浦板块一年后总价;价格初步推导户型面积;前情分析寻找支撑产品的价值机会点;客户需求调整户型面积;客户类型;优; 以容积率为导向，从项目纯粹性角度出发，以全多层产品统一项目???象;产品方案;产品方案;产品方案;;