广州城市发展战略旧发改与地产发展研究广佛人居论坛新j供上传.pptVIP

“2010第四届广佛都市圈人居发展论坛”广州城市发展战略与房地产市场 广州：宜居宜业，“首善之区” …… 广州发展战略（国家与地方） 产业…… 人口…… 空间…… 广州发展战略 产业…… 《珠三角纲要》城市功能定位：广州 广州……增强文化软实力，提升城市综合竞争力，强化国家中心城市、综合性门户城市和区域文化教育中心的地位，提高辐射带动能力。 广州发展战略 人口…… 广东 管理人口 超一亿 广州人口已超1400万城市容量迫近临界点 2010年06月17日 ?? 20:39??新华网 　　 新华网广州6月17日电 (记者 肖思思)目前，广州市人口已超过1400万，离该市1500万的人口控制目标只有一步之遥，已迫近“临界点”。 　　 在17日召开的广州市贯彻落实科学发展观、实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》工作会议上，广州市委书记张广宁说，目前广州市人口与资源、环境和经济社会发展的矛盾相当突出。 …… 北京上海广州深圳城市人口严重超载 2010-2-14 广州日报大洋网2010-2-14 0:00:00 据广东省流动人口管理办公室介绍，广州全市流动人员已接近600万，几乎与户籍人口773.48万人相当。 人口迁移： 《纲要》：“常住人口”、“实际服务人口” 人口：不再限定人口规模与城市规模。 “常住人口”。 “健全以常住人口为目标人群的公共服务体系” “逐步解决常住人口子女平等接受义务教育问题。” “实际服务人口”。 “考虑实际服务人口等因素合理确定大型医疗设备配置数量。” 广州发展战略 空间…… 发展!1978改革开放至今 广州经济、人口、建成区增长 红线：18亿亩！ 中国：没有后备耕地资源！ 广州发展战略（重点地区） 广州发展战略（“三旧”改造） 广州治水 2009年，广州开始一场浩大的治水工程：2009年至2010年6月底，广州投入486.15亿元进行污水治理和河涌综合整治工程，1天1亿。2008年，广州市财政一般预算收入是622亿元，广州治水，正如张广宁所说，是“举全市之力”。 按规划，治水工程包括：建成38座污水处理厂、75座污水泵站、1140公里市政污水管网，综合整治121条河涌、总长388.52公里；完成中心城区228处“水浸街”地段的治理工作……所有工程共774项。 广州发展战略：扩张＋ 旧改 广州房地产市场：趋势、区位、时机 影响因素： 人口增长…… 经济增长…… 收入增长…… 生活质量…… ……………… 趋势：人口 ＋ 收入增长 = 需求 !? “经济长周期” → 商品房的“发展红利”！ 房地产市场 ＝ 一种金融业 ！？ 政府：廉租房（占住宅总面积：香港≥45％；新加坡≥60；广州≤5％） 投资房地产的潜在危险：国际金融危机，宏观调控“硬着路”，… 影响房价各因素…… 基准地价 ↑ 建安成本 ↑ 货币通货膨胀 ↑ 劳动力工资 ↑ 市场房价 ？ 商品房税收 ↑ 城市基础设施投入 ↑ 土地储备 ↓ 银行资产增值 ↑ 曹仁超：房地产市场长周期 ……虽然我认为北京、上海等一线城市未来5年房价是看涨的(理由是，2009年开始北京、上海等大城市年人均收入正由5000美元上升到30000美元，收入处于这个阶段的楼价大部分都是向上的，就像1984年至1997年的香港楼市)…… ……但因为有中央银行收紧银根的预期，短期而言我并不看好地产股，下半年地产股才能止跌回升。 广州市住宅基准地价两年涨36％  2008-10-7 广州日报8:45:23 …… ??? 知道现在广州商业、住宅和工业用地的地王都在哪儿吗？昨日（10月6日），经广州市人民政府批准，广州市国土房管局公布了最新的广州市基准地价以及住宅用地有偿使用费，10月1日起执行。 ??? 这次国有土地使用权基准地价的基准日为2007年1月1日，与两年前公布的基准日为2004年12月31日的基准地价相比，住宅用地基准地价涨幅最大、最快，涨幅达到36.33%，年均涨价16.76%。 同时，商业用地的地王基准地价为北京路文明路路口临街首层商铺，其楼面地价约为20215元/平方米；住宅用地的地王基准地价为二沙岛西北地块，楼面地价为4382元/平方米；工业用地的地王基准地价为二沙岛南部广州大桥下方地块，地面地价1662元/平方米。 广州：未来房价有多高？ 一种分析： 珠三角∑（各类房屋面积×各类单价）＝ ∮ （人均GDP） 条件：当城市/城市群的人口≥ 2000万 区位：广州房地产市场需求的空间分布：影响因素 影响住宅需求的“周边因素”…… 交通是否便捷！（地铁、停车、快速路…） 学校是否优质！ 医