博瑞置业200理7年成都羊西线项目总体策略.ppt

港亨房产 羊西线项目总体策略 目 录 区域及市场 土地价值认知 产品定位建议 经济收益概算 市场出路 合作服务 区域及市场 土地价值认知 产品定位建议 经济收益概算 市场出路预判 合作服务 18层建筑高度背景下经济产出 复合型精品商务公寓（18F） 服务式公寓（15层） ——24000 ㎡，可销售 底层商业（2层）（除大厅） ——2400 ㎡，可售可存 茶餐厅·会所（1层） ——1600 ㎡，可售可存 4500元均价（保守值），1.08亿元； 5000元均价（正常值），1.2亿元； 5500元均价（乐观值），1.32亿元； 8000元均价（保守值），0.19亿元； 6000元均价（保守值），0.1亿元； 总产值1.6亿元左右 24层建筑高度背景下经济产出 复合型精品商务公寓（24F） 服务式公寓（18层） ——28800 ㎡，可销售 底层商业（2层）（除大厅） ——2400 ㎡，可售可存 商务酒店（3层） ——4800 ㎡，可售可存 茶餐厅·会所（1层） ——1600 ㎡，可售可存 4500元均价（保守值），1.3亿元； 5000元均价（正常值），1.44亿元； 5500元均价（乐观值），1.58亿元； 8000元均价（保守值），0.19亿元； 总产值2亿元左右 6000元均价（保守值），0.28亿元； 6000元均价（保守值），0.1亿元； 区域内住宅产品价格增幅：5～10％ 本项目4500元均价为低限 （使用年限、项目规模、居住舒适度均有影响，销售价格有一定障碍） 市场横向比较 市场纵向比较 羊西线土地增值幅度：20～40％ 本项目入市价格判断 现住宅整体均价上浮：5～10％ 品质保障体系 建筑材质 景观创新 营销创新 商业先行 推广调性 西格玛国际商寓 ——和谐、友爱、礼尚 昆仕澜星际寓所 ——国际化服务标准 波希米亚国际青年公寓 ——时尚、休闲、开放 溢价幅度 10～20％ 若解除交通瓶颈（地铁、日月大道、IT大道、老成灌、内光华大道、2.5环的打通），溢价幅度将大幅提升 后续执行及服务性工作工作 复合商务市场可行性论证报告 项目定位策划报告 项目设计跟进计划及服务 项目商业可行性论证及招商策略 项目营销策略报告 项目附加值可行性专题报告 项目推广策略报告 项目媒体执行专项报告 项目销售执行体系报告 项目全程监控及效果评估月度报告 …… 成都博瑞置业顾问有限公司 依托《成都商报》、博瑞传媒集团（上市公司）、成都日报集团，立足传媒产业，整合各种资源优势，已发展成为以房地产全程营销及推广代理为核心业务的专业机构。 2006－2007成功案例： “红泰翰城”全程营销及招商运营（温江）； “唐风名苑”全程营销（新都）； “津都花城”全程营销（新津）； “禾嘉花园”商业项目全程营销； “熊猫城”写字楼部分销售代理； “凯悦新城·香街”全程商业运营； “锦绣上城”全程营销… … 博瑞置业 双管齐下 市场调研 策略制订 营销督导 销售执行 客户管理 团队管理 专业体系设置 产品核心价值 产品附加价值 产品创新价值 产品延展价值 从市场寻找规律 从市场学习经验 从市场追求差异 从市场发现机会 客户购买心理 客户消费习惯 客户潜在需求 客户期待愿景 市场 产品 客户 项目营销理念 * * 博瑞置业 城西 成都自古西为贵 高新西区 餐饮 发达区 居住服务区 羊西线为城西典型标志性道路，目前呈三段式业态集中区 成都第一生活大道 第一创业大道 第一人居大道 第一旅游大道 第一上风上水之地 羊西线 区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度 区域属性 餐饮娱乐——规模优势，档次齐全，特色明显 居住氛围——配套完善，教育超前，舒适度高 商务配套——定位模糊，市场消耗需要引导 科技园区——规模发展，国际接轨，产业优势 高新技术——医药领先，通讯、水电、教育产业集中 景观优势——上风上水，连接青城山快速通道，两河森林公园 城西最繁华，国际元素众多 区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度 房地产格局 光华片区 开发热点区域，居住氛围优越，知性色彩浓郁； 热点逐渐外移，区域宜居因素较多，区域功能单一； 2007年典型项目：博瑞优品道、铸信境界、仁和春天大道，珠江国际花园…。 营门口片区 后来居上区域，断层发展，金房路和交大社区曾经领导居住