房地产基础知识地培训2.docVIP

有底色部分需背诵，其他部分要了解！（相信自己，你就是最棒的！） 1 - 金融街·巽寮湾项目销售房地产基础知识培训 房地产的概念 1.1房地产的概念 房地产（RealEstate）：指土地、建筑物及其地上构筑物，包括物质实体、依附于物质实体的各种权益。 （1）实物：指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等（2）权益：指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权、收益权、处分权、典权等）。 房产：是指建筑在地面上的各种房屋。 地产：指土地和地下各种基础设施的总称（包括供水、供热、供电、供气、排水、排污等地下管线以及地面道路等）。 房地产行业分为:房地产开发房地产服务（中介服务、物业服务）。 土地使用年限 居住用地70、商业用地40、工业用地、综合用地50年 1.2房地产的分类 根据市场级别分，房地产分三级市场： 一级市场：土地的买卖 二级市场：一手房买卖 三级市场：二手房转让、抵押、租赁市场 根据用途分类 居住房地产、商业房地产、工业房地产、其他（赛马场、高尔夫、加油站、机场、车站、道路桥梁等等） 物业 一般作为房地产的别称或同义词； 包括三类： 具有使用功能的各类居住或非居住楼宇 与楼宇相配套的设备和市政公用设施； 楼宇建筑和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干道交通道路； 土地信息构成 1、坐落 包括所处的区域和具体地点．（可从国家、地区、城市、邻里、地点5个从宏观到具体的层次来认识。） 2、面积 依法确认的面积。通常以m2表示，面积较大的土地通常以hm2（公顷）表示。 3、形状 通常用图来说明，比如宗地图。 4、四至 土地四邻的名称。对其描述的顺序最好为东、南、西、北。 5、地势 包括地势的高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性。 6、周围环境、景观 通常用文字加照片说明。 7、利用状况 包括现状用途、土地上有无建筑物、其他附着物等多种情况。 8、产权状况 主要了解土地的所有权状况、使用权状况以及他项权利状况。 9、地质和水文状况 包括地基的承载力、地下水位的深度等。 10、基础设施的完备程度和土地平整程度 三通一平（净地）：指基本建设项目开工的前提条件，具体指:水通（专指给水）、电通、路通和场地平整。 七通一平（熟地）：指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：上水、雨污水（排水）、通电、通信、通路、通燃气、通热力（暖气）以及场地平整。 九通一平：七通一平基础上增加有线电视和网络通 11、土地使用管制 对于城市建设用地土地使用管制主要为城市规划限制条件，包括：（1）土地用途；（2）建筑高度；（3）容积率；（4）建筑密度；（5）建筑后退红线距离；（6）建筑间距；（7）绿地率；（8）交通出入口方位；（9）停车位；（10）建筑体量、体型、色彩；（11）地面标高；（12）其他要求，如规定规划设计方案须符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律、行政法规的规定。 12、其他 如临街商业用地还需要了解其临街宽度和深度，农用地还需要了解其土壤、排水和灌溉等情况。 土地开发名词 生地：可能为房地产开发与经常活动所利用的待开发的国有土地。 毛地：城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 飞地（插花地）：指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。 熟地：完成市政基础设施建设的土地，达到三通一平或者七通一平的施工条件。 土地使用权问题 买房后是否拥有土地所有权？ 购房后，对所购房屋所占有的土地，不享有所有权，只享有使用权。 70年产权是否等于房屋产权70年？ 《城市房地产管理法》规定：土地使用权出让合同约定年限届满，土地使用者需继续使用的，应于土地届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应予以批准同意续期。同意续期的，应重新签订怵然合同，依照规定支付土地出让金。 房地产投资 2.1房地产投资的概念 指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。 2.2房地产投资的特点 1、投资成本高 2、回收周期长 3、投资风险大 4、收益性好 5、投资对象的不可移动性 2.3房地产投资的计算 投资回报率（ROI。Return on investment），是指达产期正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。（定义非要求记忆） 计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/购入价 注意：未考虑房产增值，租金上涨因素。 计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价 例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租