世联武汉三江航天龙城2012营销策你略总纲.pptx

; 右脑是感性思维(本能脑)，感悟力、创造力、想像力、统筹力、透视力、直觉力、领导力、第六感、灵感、梦境、激情……“Think Different”。 ;盘龙城目前共17个项目，2012年将有5个新盘入市，市场供应量高达200万方，而以2011年总体去化125万方的速度，至少需要1.5年才能全部消化； ;;;;历史上右脑思维诞生的奇迹;我们有信心 2012我们一起用右脑也能创造奇迹;重审盘龙城与项目;盘龙城区域认知;《武汉城市总体规划（2006-2020年）》 新城组群是武汉城镇化的发展区，承接中心城区疏解的人口和功能，带动区域一体化发展 盘龙城属北部新城组群，主要是利用天河机场的优势，吸引汉口地区产业和人口的外移，重点发展航空物流和综合居住;交通发展：对外“水陆空”立体交通日趋成熟，对内“五纵二横”骨架交通日趋便捷;; 政府强势规划，配套日趋成熟，“水陆空”和“五纵二横”便捷交通初步形成，依托航空优势的多产业经济正繁荣发展，盘龙城正向城熟、城兴深入发展。 ;市场竞争及机会;多层、洋房; 高层、小高层市场去化：基于汉正街搬迁汉口北、武汉大道开通等利好，盘龙城成为2011热点置业区域，总去化量98万方，恒大名都20万方去化独占鳌头。 ;;楼盘;;楼盘;多层、洋房供应： 2012年盘龙城洋房供应量仅为7万方，洋房和多层市场供应较少，存在空缺竞争;;盘龙城的别墅项目仅有部分拥有湖景资源，主要靠自身内部的打造，产品打造以经济型为主，舒适性较差； 2011盘龙城市场别墅产品共去化6万方，两级分化明显； 去化较好的楼盘为恒大名都、中国院子，主要去化别墅为：总价在150~250万、成交均价7500~8000之间、面积段180~250平之间的联排产品，多以性价优撬动成交；而产品的舒适度较差。;;; 抓住洋房空缺机会，别墅低总价的优势率先刺破市场，小高层随项目内部的完善，策略性的选择时机入市，制造轰动 ;项目客户认知;盘龙城客户主要分三大类，一类为区域内进驻产业老板或中高管理层，一类为黄陂本地客，一类为汉口被动外溢人群。;可吸收的竞争对手的客户;F空港城组团5200;;“有黄陂情结的黄陂本地人还挺多卖我们这的，他们在外面做生意赚钱了，年纪大了想回家乡买套房子养老。另外汉口北和武汉大道沿线也有一些” ——香榭北郦湖销售代表 “我们的客户比较广，解放大道以北比较有实力的汉口中心客户比较多，老师及医生啊之类的，汉口北也占一部分，黄陂的也有” ——恒达盘龙湾销售代表;可吸收的差异化补充客户;航空公司中高管、飞行员和工作人员收入稳定，消费力较强，项目临近机场高速的优势，在完善项目打造后，存在较大的机会牵引其购买;本项目的客户构成;;客户类型; 立足区域市场，把握区域内产业老板、汉口北生意人及企 业中高层的地缘性客户，主力吸收汉口武汉大道沿线客户、 中心外溢刚需及部分的拆迁户，部分吸收机场员工，最大化 的吸收 多元复合型客户为项目后续多元的物业类型推售提供 客源 ;;;创造出路;;盘龙城新印象;正如三江—— 成功的改变二七，创造了全新的二七标杆——航天双城一样 正在改变积玉桥，创造全新的积玉桥豪宅标准——航天首府一样 我们坚信三江有能力可以改变盘龙城，为客户创造一个全新的盘龙城的生活方式，促使客户从被动外溢到主动外溢来转变 ;;美国最优雅的小镇的生活;;盘龙城的查尔斯顿的生活;大汉口 70万 北美风情小镇;从盘龙城的价格战的竞争体系中突破，自我建立新的竞争体系 ;定位层面的关键词——;统筹执行;;案例参考;案例一恒大名都：2011年盘龙城片区销冠王;手段1：豪华实景展示，视觉震撼的五星级会所+园林+精装样板房;手段2：有选择的组合渠道密集推广，以实现武汉的全覆盖;手段3：“开盘必特价，特价必升值”的高性价比营销;;案例二保利海上五月花：光谷南近两年的销冠;手段1：特色英伦风情小镇的打造;手段2：高赠送率的性价比优势;手段3：保利品牌，多盘成功开发经验，在武汉人心中树立的买房理念“买房首选万科和保利”;;案例三鼎太风华：前海片区的开拓者，十年沉淀的醇熟社区;南山试验学校鼎太分部： 70年省一级公立学校。 教育信息化工程，1992年启动，全国领先。 重视个性化培养。周六展开电脑、芭蕾舞、油画班、跆拳道各种兴趣班。 明泉幼儿园： 优质双语幼儿