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物业管理中的法律知识 一、物业管理法制建设的必要性 （一）开发商的物业管理责任需要法规约束 有不少开发商把工程尾巴留给了物业管理公司，而物业管理公司又无力解决，造成服务不到位，业主和租户怨声载道。所以物业管理问题的彻底解决，必须要从房地产综合开发环节的始端抓起。也就是说，房地产开发商应该承担日后物业管理的有关责任。比如，开发商在项目立项时就应该考虑日后的物业管理问题，并在规划设计中听取物业管理公司的意见；规划设计中要完善物业的配套设施，考虑物业管理用房的预留；按规定支付物业维修基金等等。 （二）物业管理公司的行为要有法可依 由于缺乏统一的法律规范作为依据，众多的物业管理公司的管理行为可以说是千差万别，尤其是与业主和租户直接相关的收费问题，物业管理公司随意定价，业主和租户尽管身受其害，却又投诉无门，起诉无法，无可奈何。据分析，因物业管理引起的纠纷大致可分五个方面： 第一是收费标准问题 第二是收费方式问题 第三是维修基金的收取时间 第四是代为购置安装设备中的矛盾 第五是物业管理服务内容的分歧 （三）业主的利益和行为需要立法予以保障和规范 业主是物业的所有人，物业管理的最终目的是为他们服务。但是在没有物业管理立法之前，却是开发商决定对物业的管与不管；物业管理公司决定管理费的收取标准，而业主只能被迫听命，任人摆布，虽叫苦不迭，却又无可奈何，这就是没有物业管理立法所带来的后果。所以应当通过物业管理法规的建立来保障业主的利益。 业主的行为也需要规范。业主作为物业的所有人，固然有对物业的使用权和处置权，但这种权力的享用是以不影响他人的权益为前提的。 案例 北京市居民李某向A公司购买了亚运村内两居室住宅一套，1995年6月入住，双方未签订物业管理书面合同，但A公司承诺，实行封闭管理，有24小时保安巡逻。1995年12月某日深夜，李某与其子（10岁）在房间收看电视时，一蒙面男子入室抢劫并将李某杀害。之后其子向院内保安人员报案。目前该抢劫案尚未侦破。调查认定，案发时住宅小区仍在施工，可以自由出入，未做到封闭式管理，李某阳台门不是防盗门，可以打开入室。 李某之子与其外祖父、外祖母向法院起诉，诉讼理由是：A公司收取了保安费，但保安巡逻有名无实，而且没有履行封闭式管理的承诺，此外阳台门质量有问题。诉讼请求是：A公司应对李某遇害承担民事赔偿责任，各种赔偿金额总计约185万元。A公司答辩理由是：24小时保安是针对小区内设有可视防盗对讲系统的高级公寓业主，死者购买的是普通住宅，没有必要的监视设备，只能提供一般的24小时巡逻保安。小区建设有1／3尚在施工，但已经实行24小时保安巡逻，且凶手是死者的熟人、生人以及如何入室等尚不得而知。物业公司曾几次建议死者安装防盗门封闭阳台，但均遭死者拒绝，且死者只在购房的第一月交纳了保安费，至案发已经5个月没有交纳保安费。被告认为不应承担赔偿责任。 那么，业主在家被害，物业管理公司是否应当承担赔偿责任呢？ 北京晚报的报道 北京的这起住户在家被害一案，在此之前，不仅北京以前没有，我国也没有先例。出于慎重，此案审理经北京市中、高级两级法院研究后再请示最高法院，最高法院又征询了行业主管部门建设部的意见，商讨后的基本认识如下：我国物业管理起步较晚，这起案件的审理影响很大，必须依法审慎处理，以避免发生误导。国际上物业管理已经运行了一个世纪，就所掌握的材料，香港和其他国家物业管理部门均未规定物业公司应承担住户人身与财产的安全责任，也没有发现物业公司承诺对住户人身和财产安全负有保险责任。我国各地的物业公司一般都有24小时保安巡逻的服务承诺，但也没有发现安全保险方面的承诺，不少物业公司还特别明确了这方面责任。如沈阳一家与新加坡合作开发的住宅小区，管理契约中明确规定：“甲方或委托公司对小区发生的刑事或民事案件造成的损失没有赔偿的义务。甲方或受托公司雇请之保安人员负责小区内治安秩序的管理，加强防范措施，提高安全性，并不承担安全方面的赔偿责任。”就上述情况，该案确定了这样的处理原则：保安不是保险，保安人员不是保缥，保安人员的职责是通过昼夜巡视配合和协助公安部门进行安全监控。小区住户的人身、财产风险应通过购买保险来解决。就此案责任的具体情况，由于A公司没有依据承诺完成小区的封闭管理，现场比较混乱，管理有不善之处，应承担相应的责任，初拟判决被告补偿原告2～3万元。 二、物业管理法律规范 社会规范是调整人们社会关系的规则，包括： 调整人们理想、道德的道德规范； 调整人们宗教信仰的宗教规范； 调节人们之间礼节的礼仪规范； 调整人们之间权利义务的法律规范。 （一）法律规范的概念和特征 法律规范是统治阶级依靠自己的意志，由国家机关制定或认可并由国家强