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土地资产管理与执法监察：权属、收益、征用、执法、监察 ——2010级土管专业赵蕾 土地资产的权属 土地产权 内涵：土地产权是指存在与土地之中的排他性完全权利 包括：土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。 依照我国现行的法律规定，我国实行的社会主义土地公有制，土地属于国有和集体所有。 现阶段中国土地所有权的特点 （1）土地所有权的主体的特定性 与国外土地产权制度不同，在我国，城市土地所有权归国家所有，农村土地所有权归农民集体所有，其他民事主体不能成为土地所有权的主体 （2）土地所有权交易的限制性 在国外某些国家，土地私有，土地所有权可以交易。我国法律规定，土地所有权不能以任何形式交易，交易的只能是土地的使用权 （3）土地所有权权属的高度稳定性 （4）土地所有权与土地使用权的相对独立性：土地所有权相对独立于土地所有权，能够进行交易，以适应社会主义市场经济建设和完善的需要。 我国城市土地使用权流转的几种形式 1、土地使用权出让 内涵：指国家以城市土地所有者的身份，将从土地所有权中分离出来的土地使用权在一定的年限内让渡给土地使用者，并有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 方式：协议，招标、拍卖、挂牌四种方式 土地使用权出让的最高年限按下列用途确定（1）居住地用地70年 ；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年 2、土地使用权转让 3、土地使用权出租 4、土地使用权抵押 5、土地使用权终止 土地资产管理 我国现行土地资源资产管理体制与机制 我国土地资源资产管理体系的构建是建立在对土地属性特别是经济属性认识不断深化的基础上的，实行的是国家统一所有，政府分级监管的管理体制。 土地资源资产的获取为行政划拨与有偿出让相结合的“双轨制” 国有土地资源资产的形成和管理机制图示 30%上缴地方政府 开发收益分配专款用于耕地 70%留于地方政府 国有土地 增量土地 存量土地 划拨使用 有偿使用 收益全部留于地方政府 出让 租赁 作价出资（入股） 协议 招标、拍卖、挂牌 中国城市土地收益分配 从目前国家签发的有关文件看, 政府作为一个 整体取得土地收益的途径主要有如下几条 —城市土地使用税 —城镇土地使用权有偿出让金 —土地使用费和场地占用费。 —土地增值税 —其他税费。计有土地产权登记费、土 地出让、转让, 抵押过程中的各种手续费、契 税、印花税、房地产开发公司交纳的营业税、 所得税、调节税, 能源交通重点基金, 城建 维护基金等等。 政府作为一个整体取得上述收入后, 再在中央政府和地方政府主要是城市政府之间重新分配。 进入重新分配程序的主要是土地使用税, 土地出让金和土地增值税种。 根据中央政府文件规定城市政府征得的土地使用税在中央与城市政府之间五五分成 土地使用权出让金的分成则几经调整, 1992年财政部规定, 中央财政收取土地 使用权出让金总额的5%，土地收益金中央 按土地转让交易额的5%计征, 城市政府收 多少由其自行决定。 我国城市土地收益分配体制的问题 1、城市土地收益流失。 所谓城市土地收益流失包含两层意义 一是指本应归土地所有者所得的收益流到了非土地所有者手中 二是指本应归中央政府所得的土地收益流到了地方和城市政府手中 2、城市土地收益分配形式不规范 （1）土地使用税本身不规范 （2）城市国有土地使用权出让地价形式不尽合理 （3）土地收益实物化倾向 （4）税费繁杂, 政出多门 3、政府内部分配关系尚未梳顺 城市土地收益制度的改革 原则： 1.城市土地的收益分配必须有利于提高国土的整体运转效率 2.城市土地的使用与管理必须尽快步入市场化轨道。 3.城市土地收益分配必须纳入法制化、规范轨道。 4.加强政府的宏观调控职能，主要是强化对地产市场的宏观控制 土地征用 概念:所谓征用，是政府为了公共目的而强制取得 私有土地并给予补偿的一种行为，是政府的强制 购买。 土地征用具有三个要件： （1）政府特有的权力