世邦魏理仕宁波国大写字楼项目前期策划营销推广方案.ppt

发展建议二 办公楼发展建议 在市场状况良好的情况下，第一种建议即能满足市场需求。 同时，考虑到本项目目前周边商务市场仍非常不成熟，本项目的写字楼推出会面临较大的市场风险，我们建议可考虑采用以下的补充建议，为本项目写字楼增添卖点。 即：设置较大体量的挑空式设计 ? 通过预售测试市场反应 ? 形成本项目的特殊卖点 办公楼发展建议 目前，宁波市场类似产品介绍： 华宏国际中心19层 华宏国际中心设置了19层为其挑高层 层高设置为6米，可自型分隔 单元面积在160～250平米左右 销售均价为13,500元/平米，高于该项目平层销售均 价9,600元/平米约40.6％。 办公楼发展建议 设置挑高层的办公楼建议 根据写字楼的高度要求，建议10层以下建平层写字楼，11～ 17层建高度为6.2米的挑高层（以限高90米计算）。 根据目前宁波市对于写字楼预售标准的设定，在本项目的地基完成，建筑出地面时即可进行预售。因此，建议以此卖点推广本项目的销售，在销售中测试客户对于挑高层写字楼的喜好程度。 如在销售中，挑高层未受到预计的客户认可，则建议改为原20层，每层层高在3.7米以上的平层式写字楼。若挑高层写字楼受到客户的广泛认可，则保留此建议。 售价建议 基于目前挑高性写字楼的差价比例，我们认为本项目的挑高式写字楼平均售价可以达到12,600(悲观状态下）～15,400（乐观状态下）元/平方米。 以建设10层平层及7层挑高层计算，则每幢写字楼的平均售价可以达到10,482（悲观状态下）～12,812（乐观状态下）元/平方米。 办公楼发展建议 设置挑高层的办公楼的利弊： 有利点： 销售策略灵活，可根据市场变化调整设计 能最大可能适应消费者的需求，获得更好的市场回报 不利点： 在设计、报批阶段会增加工作难度 复式楼层设计对于电梯的高度设置、楼板承重都有特殊的要求，同时也会影响桩基设计，因此 需谨慎考虑 需要对于市场状况不断提高认识度，销售策略的制定非常关键 办公楼发展建议 布局/规模： 3幢服务式公寓建筑单体，从北到南依次编号A幢、B幢、C幢，3幢服务式公寓均与商场联结，1-2层作为商业裙房，成为商场的一部分，面积计入商场。3幢服务式公寓主体共包括480个单元，总建筑面积38002平方米； 建议A、B、C3幢建筑主体的层数分别为20、18、16，从北向南递减，丰富建筑层次感，并且为顶层的大面积房型营造更好的视野； 单元面积/配比： 在参考波特曼、好阳光项目的房型设计基础上，配备4种套型,如下表所示，其中3个特大套型将配置在A幢的顶层，建议特大套型做成复式形式，下层建筑面积大，上层建筑面积小，这样上层多余空间可以作为空中花园赠送，以提升3个特大套型的性价比，以对买家更具吸引力； 在套型配比上，总的发展思路是，B、C两幢布置相对较小的房型，A幢暂定布置较大的房型，这样做的目的在于：一方面丰富产品种类，另一方面可以减少服务式公寓的单元数量，加快去化速度。进入销售阶段时，最先推出B、C两幢的产品，A幢留到最后推出，如果B、C两幢产品的销售状况很好，那么可以将A幢的房型按照B、C的房型配置改变，为此，A幢的施工进度要慢于B、C两幢的施工进度，为观察B、C两幢的市场反映和调整A幢房型争取时间。 服务式公寓物业发展建议 　 特大套型 大套型套 中套型套 小套型套 平均单元面积 单元面积（平米） 250 115-125 86-100 53-60 70 　 单元总套数 特大套型数 大套型套数 中套型套数 小套型套数 A幢 132 3 52 77 0 B幢 179 0 11 58 110 C幢 169 0 6 53 110 套数比例 100% 1% 14% 39% 46% 单层/平面： 为了给各单元争取朝南的朝向，建议电梯井、消防楼梯等布置在北侧，因此每幢公寓的门厅设置在建筑的南侧； 公寓主体全都设置客房，建议取消原来设计中的位于公寓第3层的会所，因为设置在3楼的会所的活动很可能影响到10层以下的公寓客房的安静，娱乐休闲类的设施建议集中设置在FOS内。原来公寓第3层设置的与FOS顶层花园的通道，也建议取消，因为这个顶层作为FOS的功能部分完全向FOS的客人开放，若这个地方再设置一个公寓入口，会给公寓管理带来麻烦。FOS屋顶的泳池也不实用，建议取消； 由于公寓建筑3层西侧的单元与FOS顶层公共花园相连，为了避免FOS客人在顶层花园游玩影响到住户，建议在靠近公寓的区域设置至少3米宽的绿化带（灌木），防止游客接近公寓单元； 公寓底层设公寓大堂，同意原来5米的层高； 增加了一幢公寓建筑，为了降低成本以及减少原来的建筑基底面积以保证