长沙山水湾三期营销策略提报.pptxVIP

;2009年春节后首周，一个有趣的巧合是，几乎重合的阳线，开始出现在股市与楼市。不同的是，股市的表达是价格，而楼市的表达，则是成交量。 ;个案成交——反弹热销;解冻回暖原因分析之一——政策扶持;解冻回暖原因分析之二——需求基数大; 经过对房地产需求量影响因素的分析，设定人口数量为X1、人均可支配收入为 和商品房价格为 X2\X3 ，作为自变量，房地产的需求量为Y ，作为因变量。从而可以确定我国房地产需求量与人口的数量、人均可支配收入、商品房价格的线性关系。2001年-2007年长沙市房地产需求量及其影响因素资料见表1。;Variable; 根据表1提供的数据，用最小二乘法可以分别建立关于人口数量X1、人均可支配收入X2和住房价格X3以时间t为变量的趋势方程： （t=1、2、3···，其中2001年，t=1） （t=1、2、3···，其中2001年，t=1） （t=1、2、3···，其中2001年，t=1） 根据上述方程,可以预测 2008-2010年的商品住宅需求量（见表3）。;解冻回暖原因分析之三——需求激发;解冻回暖原因分析之四——开发商让利;市场小结;;从地里区位上来看，本案隶属星沙，地处星沙与开福区的接驳地带。在长沙东拓、北进、南移、河西先导区的城市规划中，本案区位并无明显政策利好。 放眼长沙市版图，本案与全市重要地里节点市中心区域、武广火车站、星沙镇直线距离分别为11、15、3.5KM，属于典型的城市边缘地带。 随着万家丽路的全线拉通，区位边缘属性有望得到改善，在未来1—2年内，将有希望被纳入长沙核心半小时生活圈内。;从交通上来看，以一纵一横：湘龙路、万家丽路为主脉络连通全市，从项目本身而言，湘龙路西向可达星沙镇区域、万家丽路南向可达市中心区域，但相对距离均较远； 在公交线上仅有“星沙2路”,给区域居民的出行造成严重不便，但是从长远来看，区域住宅项目的不断增多势必改善公交网络缺位的现状；;;世界之窗;项目地块内水洗环绕，沟、渠、塘、井星罗棋布； 林木丛生，原生多种景观树木，空气环境质量各项指标均优于市区，适宜居住； 地势最大高差达20余米，大量保留原生态地貌，为最大化进行生态景观设计提供了较好的自然前提条件。 ;建筑规划印象：短板、低密、高绿、舒适居住典范;样板间与主体建筑相隔离，采取独立式临时样板间模式，这种实景样板间给人真实、精致的感觉，具有很强视觉冲击；;图示为项目临路商业门面;总结：;项目推广回顾：资源、生态、价格;项目推广回顾：资源、生态、价格;项目推广回顾：资源、生态、价格;项目名称;项目;深入探究本案08热销的原因：现场感受;深入探究本案08热销的原因：价格策略;项目推广回顾：初步完成形象占位、项目品牌个性尚未彰显;;购买力分类过滤;;家庭结构特征：年龄在22岁-26岁，刚涉足社会，单身或准婚族。 消费特征：此年龄段的群体感性消费观念较强。对时尚的文化、服饰、娱乐积极追逐。是时尚潮流的倡导者。 投资与理财：此阶段群体没有理财观念，属于“月光族”或“透支族”消费型。 置业关注：因没有支付能力，以父母资助购买小户型过渡房屋或自己租房为主，重点考虑上班交通便利、房屋总价、社区交往沟通配套等。 知识与信息获取：此群体的学习力很强，容易接受新知识和理念。对时尚类的报刊、网络比较关注。;;购房关注： 此类群体开始注重孩子的教育，对小学和中学的学校选择要求很高，甚至可以根据学校的便捷作选房的重要依据之一。另此群体的父母年龄偏高，开始注重赡养父母，希望与父母同住或就近为父母置业。对住房的空间要求提高，希望增加居住空间面积。总体对小区环境、周边配套的关注度大于室内舒适度。 知识与信息获取： 此群体是最喜欢学习和接受新知识的群体，喜欢阅读的报刊书籍以适合自己专业、工作、业余爱好的为主。主要通过网络、书刊、报纸、电视等获取经济、金融、专业、时尚类信息。;;家庭结构特征：年龄在51岁以上，以孩子读大学或参加工作的三口之家为主体。包括孩子结婚生子的三代同堂和二老空巢族。 消费特征：此年龄段的群体注重子女成家立业和自己的健康养老。心理惯性强，对商品忠诚度高。注重实际，追求方便实用。稳健的理性消费强于感性消费观念。 投资与理财：此阶段理财计划性很高，注重子女的结婚或分住购房积蓄及