商业地产合肥西环五大街城市综合体项目营销策划全案.pptxVIP

卖什么卖给谁怎么卖卖什么■不得不面对的市场环境■项目环境分析■市场挑战与机遇■项目资源整合一、不得不面对的市场环境1. 市场走势与政策博弈从2005年国务院出台“国八条”算起，包括后来的“国六条”、限制外资政策、加强住房保障、提高二次房贷首付、历次加息以及提高存款准备金率，两年多的时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上均属罕见 。国务院再念紧箍咒:收地征缴增值地价 央行连续加息及提高二次房贷首付抑制投机开征物业税 增加经济适用房、廉租房的建设规模 物业税征收可能被提上日程。 如今，政府、开发商、消费者三方博弈正进入胶着阶段，宏观调控与市场竞争均任重而道远，妄断房价必涨或必跌都只是戏言。部分房企在部分地区做出的有限让步更多的只是加速资金回笼的促销手段，称不上具有全局意义的关键节点。2. 发展中的合肥，机遇中的合肥经过2006年和2007年上半年的房价徘徊期后，2007年下半年合肥商品房市场明显转好，新建商品房成交面积和成交金额迅速增大，价格稳步上扬。合肥城市大建设加快。城市人口日渐增多。到2010年，合肥市域人口将达到580万人。土地供应的趋紧。土地价格的飙升。四大因素推动房价上扬 》》》合肥作为长江三角经济圈的重要辐射地带，正受到国内外领袖企业的热情关注。沃尔玛、麦德龙、法国欧尚、英国ＴＥＳＣＯ、百安居、台湾好又多等大批世界５００强企业纷纷看好合肥，蜀山区是他们投资兴业首选区域。柳州两面针、浙江绿城、荣事达等国内著名企业也打算在蜀山区得到进一步发展。这对正在升温的合肥商业地产经济无疑是个利好。 3.威胁与挑战宏观政策 》》》2008年合肥市的房价将会稳中有升，但涨幅过大的可能性不大。国家收紧了消费环节的信贷闸门，明确了“第二套房”的标准。合肥住房公积金贷款政策趋严。重点打击“囤房惜售” 预（销）售环节中的违法、违规行为。经济适用住房及廉租住房项目开工建设。滨湖新区建设投入的加大，土地供应量加大。市场竞争 》》》合肥的商业地产正在崛起，随着众多城市综合体项目陆续上马，将引发合肥商业版图的颠覆性改变，传统以四牌楼为核心商圈的地位将逐步被新的国际化生活商业圈取代。城市综合体商业开发情景街区商业开发信地·城市广场乐客来国际商业中心明发商业广场博澳丽苑金地国际城88街元一柏庄 哈街绿地海顿 饕界新华学府 合钻二、项目环境分析商 业市 场 调 研项目城市机理图2.商业分析① 区域一公里范围内商业分析项目 名称汉嘉都市森林 新华·合钻街区 百协·大溪地规 模3000㎡6万㎡约1万㎡售 价9200元/㎡10000（橙街、金街）～单层小铺20000（合钻紫街）元/㎡ （沿街）最高13000最低9000均价12000单间面积100㎡左右35—190㎡ 104—160㎡ 商铺层高3.6m/3.8—5m（上/下）4.2m—4.5m（单层）3.3m/3.9—5.1m（上/下） 5.5m—6.6m（单层） 3.3m/4m（上/下）返祖/包租无无， 仅销售无， 仅销售综合 点评优：面积较多样化，便于不同客户群体投资，价位适中。劣：所处位置并无其他商圈遥相呼应。 周边配套相对成熟，价格偏高，面积多样，具有地段优势；洞察全局，合肥西整体消费力持续上升，投资价值更凸显。价格偏高，怀宁路周边环境太不成熟。② 合肥典型商业街市场分析项目 名称金地 88街中西街元一 哈街规 模商业17000㎡ 1万平米3.3万㎡售 价均价20000～30000元/㎡嘉山路 均价1.7万元/㎡青龙路 均价1.2万元/㎡凤台路 均价1.4万元/㎡淮南路 均价0.9万元/㎡ 巢湖路 1F 1.5—2.3万元/㎡2F 0.5—0.7万元/㎡LOFT 整体售价约1000万/套沿铜陵南路两层联体，均价1.3万元/㎡单间面积60—120㎡，进深7-14米，可分隔28--110㎡35—1000㎡商铺层高3.7m/4.8m（上/下）两层（三层的有一幢） 全单层结构 返祖/包租前三年租金一次性折算24%冲抵房价，前三年租金收益归铺主（8%/年） 不返租，有统一商业运营商返租9年，前6年年回报8%，后三年回报8.5%，前三年租金一次性折算24%冲抵房价。 销售及招租情况销售率95%二期销售率80%特色主题餐饮招商活动进行中，租金30—50元/平米/月，采用满四年赠一年租金、满一年赠1个月的优惠形式 销售率90%招商租金1F约40—100元/平米.月，2F月20—35元/平米.月 综合 点评门面房较多，规模较大，开发商以返租方式，进行整体招商。开发商负责三年返租，一旦招商失败，外街影响不大，但内街会损失惨重。地理位置较偏，