山东潍坊房地产樱前街项目全案营销策划.pptxVIP

本报告分为五个部分;当我们获知这个项目时，第一感觉是兴奋。在山东的东部有一个被绿色包围的园林城市，她有着勤劳朴实的市民，有着美妙绝伦的湿地。更有传承千年文化的风筝。她就是——潍坊！现在的潍坊，环境优美，流水淙淙 ， 炊烟袅袅 ， 生机勃勃 。我们带着兴奋的感觉，开始认识潍坊！;目 录;目 录;一、宏观分析篇;一、宏观分析篇;1.1 潍坊整体情况概述——地理位置;1.1 潍坊整体情况概述——城市规模;潍坊市辖： 四个市辖区：奎文、潍城、寒亭、坊子. 两个县：临朐(qu)、昌乐。 六个县级市：青州、寿光、昌邑,高密、安丘、诸城.;区县;城际、省际交通发达便利。潍坊区位优越、交通便捷。有多条高速公路、国道、省道贯穿、铁路贯穿其中，是全国交通枢纽城市，此外，还有港口和机场。胶济铁路、济青、潍莱、东青三条高速公路横贯东西，潍坊机场已先后开通了潍坊至上海、北京、大连等城市的空中航线，随着潍坊海港的建成，构建起了公、铁、水、空全方位、开放式的大交通体系，为经济和社会事业的发展提供了有力的支撑和保障。 市内公共交通发展滞后，经营范围小，线路布局不合理;出租车行业发展缓慢，与城市快速发展脱节，出租车13年未增加，不能满足需求;潍坊市汽车保有量居全山东省之首，超过210万辆。但整体看，中高档次机动车明显偏少，大多为经济型轿车。 城市公共交通不发达不完善与机动汽车保有量之间存在一定相关影响作用。;潍坊是一座历史文化名城，各种民俗文化众多，旅游资源丰富。 潍坊作为历史古州名郡，人才荟萃，英杰辈出，生于潍坊市域或曾活动于此的高层次文化名人就有100多人。如：孔融、徐干、李清照、王尽美、臧克家等。 潍坊还是著名的世界风筝之都。;世界风筝之都 国家园林城市 中华环境奖 最具创新力城市 中国优秀旅游城市 国家知识产权示范城 国家卫生城市全国双拥模范城;一、宏观分析篇;2010年潍坊市国内生产总值（GDP）达到3090.92亿元，比上年增长11.7%。潍坊经济增长速度高于全国平均水平1.6百分点，但在山东省内相比来看，增长速度处于平均水平。2010年潍坊在山东省内17个地级市GDP排名中继续列第四位。 潍坊经济发展较为稳定，长年在省内排名第四（前三甲亦稳定），实力居前。可见潍坊总体发展水平较好，整体经济实力较强。;1.2潍坊经济情况分析——地区GDP;1.2潍坊经济情况分析——GDP与房地产发展关系;1.2潍坊经济情况分析——人均GDP;1.2潍坊经济情况分析——人均GDP与房地产发展关系;从第三产业所占比重看，潍坊市服务业距离发达地区与城市第三产业70%比重还有较大空间，酒店、商业、办公型物业有很大发展空间。 ;1.2潍坊经济情况分析——经济运行情况;1.2潍坊经济情况分析——总人口;1.2潍坊经济情况分析——产业人口;伴随着总人口的增加，潍坊市总户数亦呈现逐年稳步递增的态势。从2005年到2010年的六年间，全市总户数增加达11万多户，平均每年增加2万户。极大地促进了潍坊城市及城市化的发展。;户均人口的降低对潍坊房地产市场来说是一利好。;下辖区域;下属县市产业基础均居较强的实力，经济发展普遍较好，其中有四个县级市是全国百强县，普遍比较富裕，其城市建设并不亚于潍坊市区的建设，潍坊中央集权度低，各自为政现象较为明显，区别与一般地级市；所以潍坊市区对与下辖县市客户并不具备太大吸引力，这部分高端客户外流到青岛、烟台、威海等沿海城市的动机较强。;1.2潍坊经济情况分析——人均可支配收入;1.2潍坊经济情况分析——平均消费能力;收入水平偏低，消费需求整体不旺 目前，潍坊市人均可支配收入为19675元，而当年全国平均可支配收入水平即为19109元，潍坊作为山东以至全国经济强市、山东半岛地区中心城市，人均收入水平与全国平均水平持平，与自身工业经济地位极不相称，在沿海地区城市来说年收入水平处于下等水平。 而在可支配收入中，其中超过70%用于基本生活费用的支出，整体消费层次偏低。从上节对潍坊城乡居民人均消费性支出所占比例的分析来看，潍坊地区居民的消费性支出基本全部用于基本生活需求的支出，几乎没有额外娱乐消费性支出。 消费水平低，消费能力有限的现状制约了城市第三产业的发展，没有激活整个城市的消费需求与活力，使得整个城市出现了工业发达、支柱产业实力雄厚，年产值高与服务业不繁荣、经济活力缺乏、消费流通缓慢、产出消费系统转不起来同时并存的畸形奇特现象。大众消费结构集中在较低层次，而这一消费层次的消费者基本属于购买需求简单粗放型，从这个角度看，潍坊目前属于近期发展较为缓慢的中等城市，目前现状将制约潍坊长期的经济发展与城市活力，经济发展后劲不足。;户均人口下降缓慢，家庭结构未发生本质变化 2009年前潍坊地区户均人口下降缓慢，到2009年底，平均每户家庭成员数量仍达到3.2