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第5章房地产项目费用估算 5.1房地产项目费用估算 1、房地产项目费用估算的范围 房地产项目费用估算也就是对项目总投资的估算。总费用也称为总投资。 在正式进行投资费用估算之前确定所要估算费用的范围。这些费用主要包括：土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、开发期间税费、其他费用和不可预见费用等开发成本，以及财务费用、管理费用、销售费用等开发费用及开发期间税费。 其中，建筑安装工程费又可包括土建工程费用、装饰工程费用、电气工程费用、管道通风采暖费用等。房地产项目费用并不一定要在相关表格上表现出来，有时只是直接列出所有的成本费用即可而不必分类。 2、房地产项目费用估算的依据 房地产项目费用估算的依据就是对费用估算的规范性依据以及对每种费用的估算依据计算方法分别进行说明。其中有一些费用的估算方法是约定俗成的，比如通常前期工程费为建筑安装工程费的3%~6%，市场调查与可行性研究费则通常为建筑安装工程费的0.5%~1%。 优秀案例一：某房地产项目可行性研究的费用估算依据。 参考点评：本案例是提交给开发商的可行性研究报告，所估算的费用比较全面。 土建工程：参照《××省建筑工程计价定额》（SGD-95）《××省建筑工程计价定额附录》所作同类工程概算，并参考本市建筑市场的实际情况及建筑工程造价的统计数据，设定各类建筑的造价。按600元/m2计算。包括开发期各项税费：按国家及省、市现行有关规定缴纳，包括：市政设施配套费、中小学危房改造费、人防建设费、招标管理费等。 土地费用：包括土地征用费，成本为300万元/ha。 前期工程费用：为建筑安装工程费用的3%。 基础设施配套费：为建筑安装工程费用的10%。 报建费用：按每平方米100元计算。 工程管理费：为建筑安装工程费用的3%。 销售费用：包括广告、推广宣传、销售代理、销售人员工资福利等，按3%进行计算。 财务费用：包括银行利息支出，金融机构手续费用、融资费用等，按年息6.03%的连续复利计算。 不可预见费：本项目在开发过程中的某些零星税费、杂费、预算外支出，按建筑安装工程费用和其他费用之和的5%估算。 优秀案例二：某房地产项目可行性研究的费用估算依据。 参考点评：本案例是提交给政府审批部门的可行性研究报告，并且重点突出工程投资费用的估算依据。 建设部1996年颁发试行的《全国市政工程投资估算指标》及类戊工程技术经济指标。 本市经济技术开发区建设投资有限公司提供的××小区基础设施建设规划设计图纸资料。 各项费用计算方法及标准，各项费用率按《××省建设工程费用定额》有关规定执行。 建筑工程主要材料价格及人工费按本市现行价格标准进行调整。 其他费用根据建设部标（1996）628号文件发布的“市政工程可行性研究投资估算编制办法”的有关规定和本市有关资料计算。 土地征用费按本市经济技术开发区建设投资有限公司提供的资料，本项目建设需新征用土地761.61亩，征用费平均每亩3.101万元，其中，青苗补偿费0.0923万元，林木补偿费0.0748万元，其他补偿费0.0489万元，人员安置补偿费2.894万元。 拆迁安置费，本项目需拆迁农户321户，拆迁房屋总面积50241m2,拆迁安置费600元/m2。 建筑单位管理地费按建筑安装工程费用的0.90%计算。 工程监理费按建筑安装工程费用的1.20%计算。 前期工程费按建筑安装工程费用的3%计算。 基本预备费按建筑安装工程费用、其他费用之和的8.0%计算。 根据国家计委的最新文件规定，物价上涨指数为0%，故涨价预备费不列入造价。 银行借款按3~5年期长期贷款考虑，名义年利按5.58%计算。 优秀案例三：某房地产项目可行性研究的费用估算依据。 参考点评：本案例选取了几个非主要费用的估算依据进行说明，而并不罗列全面、关键的费用估算依据，适用于在大方面服从常远见方法而在小的费用方面有特殊规定的报告。 设备购置及安装费用说明 设备购置说明（包括运杂费）根据设备制造厂或供货商提供的询价，计列费用中包括设备安装费用。 其他费用说明 其他费用主要包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、标度编制费、工程质量监督费、城市配套费及其他税费，分项目说明如下： 建设单位管理费：按重财城（1992）081号文规定计算，按直接工程费用的1.3%计。 勘察设计费：按照开发成本的2%考虑。 城市建设配套费：按××市人民政府令（2000）第85号文规定的110元/m2进行计算。 预备费说明 基础预备费根据机械计（1995）1041号文中《工程建设其也费用概算指标》的规定进行估算，即按工程费用与其他费用之和乘以预备费率，本项的预备费率为5%，暂不考虑价差预备费。 建设期利息说明 项目建设期银行借款利率按5.75%。利息按实际借款额计算。 本项目不考虑投资